Долгожданная покупка квартиры может стать проблемой. Сделка воспринимается как недействительная и неприятная. Например, это может произойти, если ведется процедура банкротства. В других случаях сделка может стать недействительной и угрожать покупателю — расскажите об этом с юристом.
Недействительная сделка: что это и чем она грозит
- Аннулирование — признание судом недействительной сделки по требованию некоторой части лиц.
- Недействительная — сама по себе является недействительной, независимо от решения суда.
Сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, даже в случае недействительности, для восстановления нарушенных прав, поэтому необходимо использовать судебную защиту», — говорит юрист Денис Корганов.
Если сделка признана недействительной, каждая из сторон обязана вернуть все полученные деньги и имущество всем остальным. Иными словами, продавец оставляет имущество себе, а покупатель получает деньги. Срок исковой давности по недействительным сделкам составляет три года, а по отмененным — один год. В первом случае он исчисляется со дня, когда началось исполнение недействительной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, — со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Например, с момента прекращения насилия или угрозы насилия, под влиянием которых была совершена сделка.
Случаи признания сделки недействительной
Рассмотрим различные случаи, когда сделка может быть признана недействительной и оскорбительной. В таких случаях эксперты рекомендуют проверять все документы с особой тщательностью.
1. Покупка доли в квартире
‘Миэль’ Анастасия Ромасова, старший юрисконсульт компании Anastasia Romassova, рассказывает, что в операциях с недвижимостью данный вид сделки можно встретить на рынке и при продаже долей или комнат. При покупке доли в квартире действует несколько правил. Одно из главных — это согласие других участников сделки. Если оно не соблюдается, другие собственники могут оспорить сделку.
Часто совладельцы конфликтуют друг с другом и не могут прийти к полюбовному соглашению. И один из них отказывается получать уведомление о праве на рынок или уведомление об отложенном закрытии (разные обстоятельства), «договоры дарения». Это распространенная форма на рынке, — говорит Анастасия Ромасова. В будущем такие сделки могут быть оспорены и признаны недействительными».
2. Продавец на стадии банкротства или близок к нему
Перед покупкой квартиры важно узнать, не участвует ли продавец квартиры в деле о банкротстве. Нередко собственники понимают, что банкротство неизбежно, и начинают продавать недвижимость. Однако кредиторы могут потребовать признать эти сделки недействительными. Наталья Больсенкова, руководитель Митинского офиса по управлению вторичным рынком недвижимости компании «Инком-Недвижимость», говорит, что этого можно добиться в течение двух лет с момента продажи квартиры. По закону такое жилье не считается настоящим приобретением и может быть конфисковано по решению суда», — пояснила она.
Информацию о наличии дел о банкротстве (как текущих, так и завершенных) можно найти на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел. Для этого необходимо указать имя или номер НДС владельца квартиры. Информацию о кредитах продавца (текущих и выплаченных) также можно запросить в бюро кредитных историй.
3. Сделку совершил продавец, который не должен этого делать
В данном случае речь идет о сделках (купли-продажи, дарения), совершенных гражданами, которые не могут понимать значения своих действий или руководить ими (статья 177 Гражданского кодекса РФ). По словам адвоката Дениса Корганова, даже тот, кто не был признан недееспособным в суде, — это человек, который по состоянию здоровья вынужден принимать сильнодействующие препараты, влияющие на его мышление, интеллект и восприятие происходящего. В этом случае сделка может быть признана недействительной.
По словам Анастасии Ромашовой, на практике брокерам приходится сталкиваться с риском оспаривания сделок со стороны граждан, упомянутых в этой статье. Чтобы исключить этот риск, специалисты обычно запрашивают справку из психоневрологического или наркологического диспансера. ‘Это чисто практическая мера, разработанная на рынке недвижимости. При наличии таких справок оспорить сделку гораздо сложнее, если одна из сторон обратилась в суд», — говорит эксперт.
4. Скрытые собственники
Если есть скрытый собственник, сделка может быть признана недействительной. Скрытый собственник — это лицо, не указанное в выписке из ЕГРП, но имеющее право на приобретение доли в приобретаемой квартире, поясняет Наталья Борзенкова из компании «Инком-Недвижимость». Например, при приватизации собственники не выделяли доли несовершеннолетним детям, а по достижении 18 лет они могли законно предъявить права на квартиру. Такие же права имеют граждане, выписанные из квартиры, если они признаны пропавшими без вести.
То же самое касается и отсутствия инвалидности. Эксперт добавил: «Это люди, которые ранее были зарегистрированы в квартире, отказались от приватизации и имеют право пользоваться этим жильем, потому что не отказывались от него».
5. Сделки с использованием маткапитала
Риск признания сделок недействительными существует и на рынке недвижимости, где использовался материнский капитал. «Речь идет о случаях, когда средства материнского капитала не были предоставлены или одобрены комиссией и садоводческим товариществом. Это обязательное условие.
То же самое можно сказать и о случаях, когда в семье продавца есть несовершеннолетние дети. Например, если собственником квартиры является несовершеннолетний, необходимо получить согласие Комиссии и родителей. Если продавец состоит в браке, необходимо получить согласие супруга на продажу недвижимости. В противном случае сделка станет оскорбительной и может быть признана недействительной. Согласие можно получить у нотариуса или непосредственно при переоформлении права собственности.
6. Заниженная стоимость и частая смена собственников
Наталья Борзенкова отмечает, что заниженная стоимость также является основанием для отмены сделки. Стороны могут определять цену договора по своему усмотрению. Это следует из принципа свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса РФ). Это означает, что цена может быть ниже рыночной. Обычно продавец делает это для того, чтобы заплатить налог с продажи, так как при этом уменьшается налоговая база.
Однако занижение цены создает риск для покупателя. Покупатель может быть признан мошенником в случае судебного разбирательства, а сама сделка может быть аннулирована. В этом случае покупатель обязан вернуть квартиру и получить оговоренную в договоре сумму в качестве компенсации.
Сделка также может быть аннулирована, если право собственности на квартиру переходит часто в течение короткого периода времени, например, несколько раз в год. Чем короче период владения недвижимостью, тем выше вероятность предъявления претензий со стороны третьих лиц. В этом случае покупателям недвижимости следует обращать внимание на срок владения объектом титульным владельцем», — добавила Борзенкова.
Читайте также.
- Рослист назвал четыре способа защитить свое жилье от мошенников
- Аферы с недвижимостью: как россияне остаются без денег и крыши над головой
- Как защититься от мошенников при покупке квартиры
Следите за важными новостями в Telegram-канале «РБК-Недвижимость