Ипотека погашается в среднем в течение 20 лет. За это время может произойти все, что угодно: вам предложили работу — вы вынуждены переехать в другой город или за границу, у вас появился ребенок — пришло время увеличить жилплощадь, вы заболели — ваше финансовое положение ухудшилось, и вам начисляются платежи Вы будете платить. Поэтому принимается решение продать квартиру с ипотекой. Как продать? Рассмотрим разные варианты.
Погасите кредит досрочно
Проще досрочно погасить ипотеку и продать квартиру без обременения. Если денег не хватает, можно отложить часть суммы и попросить у родственников-родителей другую. Как вариант, можно получить потребительский кредит. Банки выдают их под более высокие проценты, но переплачивать приходится редко. Вы сможете быстрее продать квартиру без обременения и сразу закрыть кредит. Но вы все равно помните об опасности — если продажа затянется.
Попросите покупателя внести остаток по кредиту в качестве задатка
Как ее реализовать?
1. Заручитесь согласием банка на досрочное погашение ипотеки. По закону вы должны уведомить банк за 30 дней до погашения (ст. 810 (2) Гражданского кодекса РФ).
2. Завершите сделку по продаже квартиры с покупателем. В качестве авансового платежа вы получаете сумму, равную остатку кредита.
3. после получения аванса погасите задолженность перед банком
4. снимите вес с отсека при наличии специальной электронной подписи или на НГД
5. закрыть основной договор на квартиру с покупателем.
6. продать недвижимость без весов.
Важно внимательно читать документацию, так как банки могут указывать в кредитных договорах правила досрочного погашения задолженности. Например, банки имеют право сократить срок, отведенный на уведомление о погашении. Может предполагаться, что платеж может быть осуществлен только в дату платежа согласно графику. Убедитесь, что в договоре не предусмотрено заявление о досрочном погашении или плата за него.
В таких сделках продавец защищен, а рискует только покупатель. Покупатели обычно боятся платить слишком много вперед. В конце концов, продавец получает деньги и может исчезнуть. Кроме того, чтобы поднять вес Федерального реестра, требуется время. Представьте себе: продавец умирает, а его наследники отказываются возвращать задаток. Закон в таком случае на стороне покупателя, но приобретение дома превращается в затяжную судебную тяжбу.
Переведите долг по ипотечному кредиту на нового собственника квартиры
Если у покупателя не хватает денег на покупку жилья, квартира может быть продана вместе с долгом. Однако это болезненный процесс, и банки не всегда идут на него. А без согласия банка на перевод долга это невозможно (статья 391, пункт 2 Гражданского кодекса РФ). Он может как сразу отказать, так и затянуть процесс. В последнем случае банк долго согласовывает кандидатуру нового заемщика или проводит многочисленные проверки.
Если банк соглашается на перевод долга, к новому заемщику переходят все права и обязанности, вытекающие из договора ипотеки (ст. 38 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Процедура выглядит следующим образом.
1. продавец квартиры обращается в банк с просьбой о переводе долга на покупателя
2. банк одобряет кандидатуру нового заемщика
3. составляется трехсторонний договор о переводе долга
4. подписывается договор купли-продажи квартиры; и
5. с одобрения банка квартира переоформляется на нового владельца в Росреестре.
И здесь рискует только покупатель. Если продавец не соглашается на сделку с банком, она становится недействительной. Банк может обратиться в суд. Это позволит признать сделку недействительной и заставить покупателя вернуть квартиру. Конечно, продавец должен передать деньги, полученные за квартиру. Но что делать, если он их уже потратил? Возможно, покупатель не сразу получит свои деньги обратно. Кроме того, если в договоре прописано, что деньги могут и не вернуть. Эта ситуация рассматривается ниже.
(Что отменяют суды и чем грозят незаконные сделки — читайте в статье «Ваш договор будет признан недействительным»).
Как не платить налог после продажи квартиры?
Все доходы облагаются налогом, и доход от продажи имущества не является исключением. Налог на физических лиц — 13 %. Платится не со всего дохода, а с разницы в стоимости квартиры при продаже или покупке. Иными словами, учитывается доход. Например, если вы купили квартиру за 5 млн рублей и продали ее за 7 млн рублей, вам придется заплатить налог в размере 2 млн рублей, то есть 260 000 рублей.
Существует множество уловок, используемых продавцами, чтобы избежать уплаты налога после продажи недвижимости. Однако все эти системы незаконны и очень опасны. Например, продавец и покупатель договариваются о стоимости квартиры и указывают меньшую сумму в договоре купли-продажи. Таким образом, продавец оказывается в более выгодном положении — налог меньше, потому что доход меньше. Сделка состоялась. Однако затем банк обращается в суд с требованием признать сделку недействительной, поскольку она не была с ним согласована. Суд получает от банка его часть денег, а покупатель возвращает квартиру и получает свои деньги обратно. Правда, только на сумму, указанную в договоре.
Кстати, если права нарушены, сделка может быть оспорена не только банком, но и, например, родственниками или кредиторами продавца. Поэтому важно указывать в договоре реальную стоимость квартиры.
Чтобы не платить налоги, квартиру нужно продавать после трех или пяти лет владения (в зависимости от года и способа приобретения, об этом читайте в части 3 и 4 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ).
Фото: фотобанк Freepik/@freepik
Как продать ипотечную квартиру
Собственники могут продать квартиру, купленную в ипотеку, на любом этапе погашения долга.
В этой статье мы расскажем, как продать залоговую недвижимость и какие нюансы существуют при такой сделке.
Как продать квартиру, взятую в ипотеку
Собственники могут продать квартиру, купленную в ипотеку, на любом этапе погашения долга.
В этой статье мы расскажем, как продать залоговую недвижимость и какие нюансы существуют при такой сделке.
Время чтения~Минуты.
Особенность продажи жилья, купленного в кредит
При ипотеке дом находится в залоге у банка. Такой подход гарантирует возврат средств банку в случае банкротства заемщика. Ипотека снимается с недвижимости только после полного погашения долга по договору ипотеки (кредитному договору). Несмотря на то что квартира официально является залоговым имуществом, она находится в собственности заемщика. Собственник имеет право распоряжаться имуществом, в том числе продавать жилье, только с согласия банка. Банк имеет право запретить сделку. Что делать, если вы хотите продать заложенную квартиру: 1. обратиться в банк, чтобы узнать о способах досрочного погашения задолженности по ипотечному договору и порядке снижения обременения; 2. выбрать способ продажи квартиры; 3. найти покупателя, который согласится приобрести заложенную недвижимость; 4. провести сделку Получить разрешение банка на продажу
Можно ли продать ипотечную квартиру, если был использован материнский капитал?
Да, продать такую квартиру можно, но есть нюансы, которые необходимо знать. Если долевая собственность родителя (члена семьи) используется в следующих случаях, то родитель обязан передать долю в праве собственности на квартиру ребенку после полной выплаты долга — для уплаты первого взноса — для погашения долга в соответствии с договором займа Продажа несовершеннолетнему требует согласия опекуна и органа опеки и попечительства, если право собственности на квартиру принадлежит им. Компетентные органы анализируют конкретные условия сделки и определяют, не ущемляет ли она интересы ребенка. Подробнее читайте в статье о том, как продать квартиру, если при ее покупке был использован материнский (семейный) капитал.
Способы продать квартиру, находящуюся в залоге
Выберите подходящий для вас вариант продажи закладной. В большинстве случаев используются четыре основных сценария. — Продажа квартиры после полного погашения кредита и снятия долга — Погашение ипотеки во время сделки купли-продажи — Продажа квартиры вместе с долгом по кредиту — Продажа квартиры из банка по продаже жилья Рассмотрим каждый вариант подробнее.
Продажа квартиры после досрочного погашения кредита
Заемщик может досрочно погасить задолженность по кредитному договору (договору займа), если у него есть средства для погашения кредита в размере оставшейся задолженности. Другой вариант — погасить ипотеку за счет средств покупателя. В этом случае банк уведомляется о досрочном погашении ипотеки и согласие на продажу недвижимости в этом случае не требуется. Рекомендации по оформлению сделки: 1. Составьте соглашение о задатке на необходимую сумму (например, на сумму долга). В нем стороны указывают сумму сделки и способ перечисления задатка от покупателя. И условия погашения ипотеки. Изложите все условия соглашения в письменном виде. Это поможет обеим сторонам обезопасить себя в случае непредвиденных обстоятельств.2. Погасите ипотеку досрочно Используйте средства, переведенные от покупателя вам (продавцу).3. Если ипотека уже оформлена, получите ипотечный кредит в банке.4. Поставьте отметку о полном погашении долга. Подробнее об ипотеке читайте в нашей статье 4. Снимите обременение с вашего жилья Некоторые банки сами снимут обременение в режиме онлайн. Если такой возможности нет, подайте заявку на оформление ипотеки через ГК.5. Подпишите договор купли-продажи. Учтите все авансовые платежи, уже внесенные покупателем; 6. Зарегистрируйте переход права собственности После внесения соответствующих изменений в ЕГРН покупатель становится собственником квартиры. Обратитесь в МФЦ для регистрации сделки.
Погашение ипотеки в ходе сделки купли-продажи
Банки неизбежно участвуют в ипотечном процессе, так как им необходимо дать согласие на продажу квартиры с дальнейшим погашением долга. Рекомендации по проведению сделки: 1. получить согласие банка на продажу ипотечного жилья; 2. найти потенциального покупателя; 3. добиться от банка, чтобы он передал его покупателю, получив от банка остаток ипотечных платежей; 4. составить договор купли-продажи; 5. составить договор купли-продажи; 6. составить договор купли-продажи; 7. составить договор купли-продажи; 8. составить договор купли-продажи; 9. составить договор купли-продажи. В договоре подробно описываются все условия сделки, сроки продажи заложенного имущества.5. Покупатель обязан перечислить банку следующие суммы. — сумму задолженности по кредиту — остаток собственных средств собственникуПодробнее о безопасном переводе средств в статье смотрите подробнее.6. Зарегистрируйте переход права собственности. После этого банк получает деньги для погашения остатка ипотечного кредита и освобождает квартиру от веса. Для регистрации необходимо подать заявление в ФОМС. Покупатель становится полноправным владельцем квартиры после регистрации в Едином государственном реестре прав собственности.
Продажа ипотечной квартиры вместе с кредитными обязательствами
Рефинансирование ипотеки обычно используется в тех случаях, когда у продавца жилья имеется большой остаток задолженности по ипотечному договору, а у покупателя нет полной суммы для приобретения недвижимости. Преимущество этого способа продажи заключается в том, что требуется меньше бумажной волокиты, поскольку большинство документов уже находятся на хранении в банке. Основное ограничение заключается в том, что новый заемщик не сможет самостоятельно оформить кредит, так как может не соответствовать требованиям кредитных организаций. Рекомендации, как зарегистрировать ипотечную сделку и продажу: 1. сообщите банку о намерении продать квартиру и получите одобрение кредитора; 2. найдите покупателя, который согласится приобрести заложенную квартиру вместе с долгом; 3. покупатель представляет в банк документы о своей платежеспособности; 4. покупатель должен предоставить банку необходимые документы о своей платежеспособности. Список необходимых документов можно узнать в кредитном бюро. Как правило, к ним относятся. — паспорт покупателя — документы, подтверждающие наличие работы и достаточного дохода. Во многих случаях банк с согласия покупателя запрашивает эти данные в самом пенсионном фонде. 3. документы, подтверждающие наличие первого взноса, например, отчет об остатке средств в фонде. 4. стандартизация сделки между банком и покупателем; 5. получение денег в банке.
Реализация квартиры банком
Если заемщик имеет длительную просрочку по кредиту, банк может продать квартиру. Если просрочка незначительная, попробуйте договориться с банком о несвоевременном погашении кредита. Возьмите паузу в выплате ипотеки или продайте квартиру самостоятельно. Кредиторы могут продать недвижимость только по решению суда. Для этого недвижимость выставляется на торги на специализированных сайтах-аукционах. Вырученные от продажи квартиры средства идут на оплату — Судебные издержки — Услуги по проведению аукциона — Остаток долга по ипотечному договору Если после всех выплат остаются свободные средства, банк перечисляет их покупателю. Поэтому данный способ продажи рассматривается только в крайнем случае.
Нужно ли платить налог с продажи ипотечного жилья?
Согласно Налоговому кодексу РФ, собственник должен заплатить НДФЛ по ставке 13%, если имущество находилось в собственности менее пяти лет. Срок владения начинается с даты, указанной в выписке из Единого государственного реестра или свидетельстве о государственной регистрации права. Сумма налога уменьшается, если при его уплате используются имущественные вычеты. Размер такой скидки может составлять до 1 млн рублей.
Продажа жилья, на которое обращено взыскание, не всегда выгодна для продавца, но ситуация может вынудить принять быстрое решение. Внимательно изучите нюансы различных сценариев продажи квартиры с обременением, чтобы выбрать оптимальный для вас вариант.
Можно ли продать квартиру в ипотеке
Даже если квартира находится в залоге у банка и вам предстоит выплачивать ипотеку еще 10 лет, вы все равно можете продать ее до погашения кредита. Заложенную квартиру можно легко и законно выставить на продажу, и вы больше не будете обязаны банку.
- Почему вы хотите продать квартиру?
- У вас не хватает денег на погашение ипотеки
- Вам необходимо сменить место жительства
- Семья и повседневная жизнь
- Выплатить ипотеку досрочно
- Продать недвижимость и в процессе погасить ипотеку
- Продать недвижимость и погасить долг
- Поручить продажу банку
Моя мечта о собственном жилье наконец-то сбылась, и я купила квартиру. Конечно, без ипотеки не обошлось. Однако за те 10-20 лет, что вы выплачиваете ипотеку, может произойти все, что угодно: от желания расширить жилплощадь до обычных скандалов с соседями.
Если вам нужно продать дом, который находится в залоге у банка, не нужно требовать от него досрочного погашения ипотеки. Есть более простые способы сделать это.
Что произошло в этот деньИндекс Биг-Мака — это неофициальный способ определения паритета покупательной способности.Еще один факт.
Почему возникает желание продать квартиру
Ипотека — это, пожалуй, один из самых сложных и дорогих кредитов. Чтобы получить одобрение, необходимо подготовить множество документов, внести залог и предоставить поручителя.
Финансовые компании могут отказать вам в выдаче кредита, если у них возникнут сомнения в вашей кредитоспособности. Затем вам нужно будет жить в собственной квартире на определенных условиях и выплачивать деньги в течение нескольких лет.
Почему с условиями? Потому что залоговая недвижимость находится под залогом у кредитных организаций до полного погашения долга. Вы занимаете у банка крупную сумму денег, но во избежание убытков банк остается реальным владельцем квартиры до погашения кредита, даже если вы будете в ней жить.
Ипотека в нашей стране появилась в середине XVIII века и выдавалась государственными банками дворянам. Вскоре после этого появились «страховые миссии по страхованию камня, заложенного в качестве закладной» — аналог сегодняшнего страхования имущества.
В современной России ипотечное кредитование контролируется на государственном уровне после принятия 9 июля 1998 года Федерального закона «Об ипотечном кредитовании». С тех пор в документ не вносились изменения.
Помимо продажи ипотечной недвижимости, вы имеете право совершать действия с ипотечной недвижимостью. Для этого установлен 102-ФЗ. Есть оттенок — недвижимость может быть отчуждена и, соответственно, продана другому собственнику, но с согласия кредитора.
Это создает проблемы, если кредитная организация не давала разрешения на продажу заложенной недвижимости, но она его дала. Банк имеет право возразить против сделки и забрать дом себе, при этом он обязан возместить любые убытки и расходы. Он также может отказаться от передачи права собственности.
Первое, что нужно сделать, — это договориться с банком и объяснить, почему вы вынуждены продать свой залог. Какие причины вы можете назвать?
Если вы все еще находитесь на распутье, подумайте о государственной поддержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Государственный рынок жилья надежен и стабилен.
Не хватает денег выплачивать ипотеку
Если у вас не хватает денег на выплату ипотечного кредита, немедленно свяжитесь с менеджером и объясните свою ситуацию. Решением проблемы может стать рефинансирование ипотеки, что позволит снизить финансовую нагрузку.
Если этот вариант не подходит, дом все равно можно продать, даже если он не имеет веса.
Банковские советы.
Если у вас есть ипотечный кредит, то у вас есть и имущественный залог. Кроме того, вы можете использовать личную инициативу, чтобы закрыть страховку жизни заемщика. Страхование жизни заемщика также гарантирует снижение процентной ставки по кредиту.
Нужно изменить жилищные условия
Предположим, вы начинаете работать на новой работе с более высокой зарплатой. Одним из недостатков является то, что дорога туда будет занимать у вас три часа каждый день, то есть вам придется тратить на работу больше времени, чем вы бы потратили на себя. Или вам срочно нужно расширить свой район после рождения ребенка. Или в вашем районе очень шумно и грязно от выхлопных газов.
Все это — повод сменить квартиру и продать ипотеку. Вам отдают предпочтение.
Семья и быт
Есть еще несколько причин для продажи ипотечной недвижимости
- У вас пьяные и шумные соседи, с которыми приходится постоянно ссориться,
- Вы женитесь, и вам нужна более просторная квартира; вы разводитесь, и вы делите совместно нажитое имущество; вы разводитесь, и вы делите совместно нажитое имущество,
- Вы разводитесь и делите совместно нажитое имущество,
- Вы замечаете трещины в стенах, которых раньше не было,
- Под окнами огромные стройки, в окна летит пыль и т. д.
Потенциальные покупатели
Сделки с банками — рожденные квартиры пугают и продавцов, и покупателей. Первые опасаются штрафов и ареста владения, вторые — возможных проблем со стороны банка. Важно, чтобы все действия были согласованы с кредитным менеджером, а законность продажи квартиры по ипотеке была выяснена заранее.
Квартиры, которые являются залогами, продаются с дисконтом. Скидки могут составлять 10, 20, а в некоторых случаях даже 30 % от оценочной стоимости. Возможность хорошо заработать — это воспользоваться услугами опытного брокера, готового заплатить наличными, а затем перепродать залоговое недвижимое имущество.
Если есть возможность, привлеките к сделке профессионального брокера. Он оценит квартиру, проконсультирует по вопросам продажи и примет участие в диалоге с представителями финансового учреждения и банка о возможных проблемах продавца/покупателя. Найти хорошего специалиста поможет одна регистрация на сайте Российской гильдии брокеров.
Люди, которые давно ищут квартиру, подобную вашей, не боятся высказывать свое мнение. Допустим, пара искала студию в вашем доме, но подрядчик уже продал ее. Пара постоянно следит за объявлениями о продаже, находит ваше объявление и, несмотря на риск, обязательно откликнется.
Как продавать
Стандартная система продаж и рынка залоговых домов, находящихся в залоге, не работает. Каждое действие должно быть согласовано с банком и выбран оптимальный способ продажи.
Погасите ипотеку досрочно
Максимально понятные и прозрачные методы продаж. Очень сложно применить на практике. Нужно найти покупателя с точной суммой наличных, чтобы погасить остаток долга перед банком.
Многие опасаются, что продавец лопнет по швам от надежного залога. Однако большое преимущество этого способа продажи в относительной независимости банка — он не вмешивается в ход сделки, так как все шаги происходят между продавцом и покупателем.
Подробные инструкции.
- Получите в банке разрешение на продажу. Вам назовут сумму долга по ипотеке — это будет первоначальный взнос.
- Составьте предварительный договор купли-продажи. Необходимо участие нотариуса.
- Выпишите всех зарегистрированных лиц из квартиры.
- Получите от покупателя задаток и сформулируйте его в письменном виде.
- Закрыть ипотеку. Взять ипотеку. Дышите.
- Подпишите договор. Передайте право собственности.
- Получите оставшиеся деньги от предыдущего покупателя квартиры.
Продайте недвижимость и погасите ипотеку по ходу сделки
Одна из самых безопасных сделок. Ее проводит продавец, а управляет ею банк. Банк получает деньги от продавца в двух ячейках: в одной — остаток ипотечного кредита, в другой — остаток стоимости заложенного жилья.
Как правило, сделку сопровождает опытный брокер, а банк гарантирует безопасность, но при этом оговаривает свои условия. Сроки и даты проведения сделки устанавливаются банком.
Процедура.
- Получите в банке разрешение на продажу. Назовите сумму оставшегося ипотечного кредита.
- Укажите цену квартиры, которую вы хотите продать. Покупатель открывает две ячейки в банке, где была оформлена ипотека. Первоначальный взнос: один — в счет остатка ипотечного кредита, второй — в счет полной оставшейся стоимости квартиры.
- Он подписывает договор. Документы передаются в Los Leistres.
- Покупатель получает в банке закладную, а банк — средства из первой ячейки.
- Новый владелец получает от банка закладную на квартиру и снижает свое бремя за счет NQD.
- После всех операций он получает оставшиеся деньги из второй ячейки.
Продайте жилье и долг
Сложная сделка, в которой банк принимает активное участие и гарантирует ее безопасность. Этот вариант подходит, когда покупатель хочет продать заложенную квартиру, но не имеет достаточных средств для оплаты полной стоимости жилья.
Тогда вы вносите первоначальный взнос, равный сумме долга по кредиту. Банк принимает его, и вы не несете никаких обязательств. Покупатель повторно закладывает пересчитанную остаточную стоимость дома в качестве новой ипотеки и снова берет кредит. По сути, банк просто забирает у вас дом с оставшимся долгом и перепродает его новому покупателю с кредитом.
Подробные инструкции.
- Получите от банка разрешение на продажу. Финансовое учреждение взыщет с вас остаток ипотечного кредита.
- Найдите покупателя. В некоторых случаях финансовое учреждение может найти его для вас. Убедитесь, что у покупателя есть сумма денег, необходимая для покрытия остатка ипотеки.
- Поручите нотариусу составить соглашение о залоге.
- Убедитесь, что покупатель передал банкиру первоначальный взнос для покрытия долга по ипотеке.
- Снимите груз с квартиры — это делается быстро и занимает менее трех дней.
- Покупатель получает новый ипотечный кредит в том же банке или в третьем банке.
- Он ждет, пока квартиру оценят.
- Подписывает договор купли-продажи и получает оставшуюся часть денег.
Чтобы рассчитать платежи по ипотеке, воспользуйтесь калькулятором СовКомбанка.
Доверьте продажу банку
Самый худший вариант продажи, который может случиться с заемщиком. Это происходит, когда на вас обрушивается лавина ипотечного долга, и банк получает свои деньги обратно, только выставив вашу квартиру на продажу.
Как правило, цена недвижимости на аукционе из-за невыплаты ипотеки очень низкая, и вы получаете только остаток ипотеки, который необходимо погасить. И только с согласия заемщика, организации-заемщика или компании, выкупившей долг, ипотечная квартира может быть выставлена на аукцион. Участие в сделке номинальное — вы не можете повлиять на ее ход по закону.
Порядок действий:
- Договоритесь с банком о продаже. Подпишите договор.
- Дождитесь, когда квартира будет оценена и начнется аукцион. Ждите, пока банк найдет банк или третью сторону. Это может занять много месяцев, и цена может быть снижена, но не может быть остановлена или опротестована.
- Дождитесь, пока покупатель создаст две ячейки и внесет деньги. В первый — на оставшуюся часть ипотеки, во второй — на оставшуюся стоимость квартиры. Цена на таких аукционах значительно ниже рыночной, а значит, может ничего и не быть.
- Подпишите договор купли-продажи. Кредитная организация регистрирует данные в Росреестре, снимает груз и получает деньги за дверь.
- После перехода права собственности дверь открывается.
Пакет необходимых документов
Как и все действия, связанные с ипотекой, продажа ипотечной недвижимости требует полного пакета документов. Каждый кредитор потребует для сделки отдельный комплект.
В любом случае вам понадобятся
- Документы, удостоверяющие личность, а также документы на каждого собственника недвижимости для детей до 14 лет,
- Технический паспорт на квартиру,
- Справка из домовой книги о проживании без одного зарегистрированного человека, иначе финансовое учреждение заморозит сделку.
- Информация, включающая результаты оценки квартиры или прописки,
- Справка из ЕГРН,
- Если недвижимость приобреталась во время свадьбы, необходимо согласие на продажу супруга или бывшей светской львицы, заверенное у нотариуса.
- Документ из УК или ТСЖ об оплаченных коммунальных счетах,
- Согласие на опекунство, если среди собственников есть несовершеннолетние.
Чем вы рискуете
Риск продавца при совершении сделки купли-продажи по ипотеке минимален. Въезжающие имеют право на ограничение убытков, и до завершения сделки никто не выселяется из квартиры.
Риски для покупателей огромны. Например, безжалостные продавцы получают задаток и исчезают. Или же сделка отменяется из-за невозможности получить разрешение от банка на снятие заложенной квартиры с продажи.
Если сделку проводит сам банк, риск потенциального покупателя не должен вызывать опасений.
Поэтому квартиры, находящиеся в залоге у банка, можно продавать. Кредиторы обязательно пойдут на это, если заемщик не справляется с кредитной нагрузкой. Оцените свои возможности, прежде чем получить ипотечный кредит. Также не допускайте просрочек, чтобы не повышать процентные ставки.
Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил?
У меня следующая ситуация: в мае 2016 года я получила ипотеку и купила квартиру в Москве; в августе 2018 года я подписала акт приема-передачи; в августе 2018г. Я уже получила скидку на 2018 год. Ипотека еще не выплачена.
Хочу продать квартиру, которая стоит дороже, чем та, которую я купил.2 вопроса.
- Могу ли я продать квартиру с ипотекой?
- Должен ли я платить налог с продажи?
Если вы можете без проблем продать квартиру по ипотеке, то вам придется заплатить налог, пока вычет остается за вами. Подробнее об этом сейчас.
Существует три варианта продажи ипотечной квартиры.
Досрочно погасить ипотеку до продажи
Это самый оптимальный вариант, так как продать ипотечную квартиру сложнее. Вы можете отпугнуть покупателей или потерять деньги.
Вы можете либо погасить кредит за счет собственных средств, либо получить другой кредит, чтобы погасить его. Также можно найти покупателей, которые согласятся внести залог в размере суммы, необходимой для погашения ипотеки. На практике этот вариант работает, если дохода хватает на второй кредит, например потребительский. Или если покупатель копит сумму, необходимую для погашения кредита, или одалживает ее у друга.
Теоретически найти покупателя, который согласится внести залог в размере, необходимом для погашения ипотеки, все же возможно. На практике сложно сказать, можно ли продать ипотечный участок в таком режиме. Этот вариант может не сработать. Причины. Покупатели обычно неохотно идут на такое соглашение. Приходится вносить задаток для подтверждения и полагаться на добросовестность продавца. Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, вам следует подать в суд. Даже если покупатель выиграет дело, вернуть всю сумму сразу будет сложно. Риск для покупателя очень велик. Они не могут принять квартиру и потерять деньги. Обычно покупатели требуют значительную скидку за то, что идут на такой риск.
Если покупатель готов взять на себя риск, сделка заключена. Однако сначала вы должны получить деньги, закрыть ипотеку, снять обременение с квартиры в пользу банка, а затем продать ее по договору купли-продажи.
Продать квартиру с участием банка-кредитора
Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, а банк и регистратор снимают с квартиры груз в виде закладной. Затем квартира продается по договору купли-продажи.
В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в продаже и защищает покупателя квартиры, приобретенной по ипотеке. Покупатель платит деньги за остаток кредита непосредственно банку, а не напрямую продавцу. Таким образом, риск для покупателя меньше, и люди охотно соглашаются на такой вариант. Минус в том, что не все банки готовы пойти на это.
Покупатель погашает ваш долг перед банком. Покупатель выплачивает разницу между продажной ценой квартиры и непогашенным долгом. Для этого он вносит разницу в кассу банка-кредитора или любого другого банка или открывает кредит на эту сумму. Покупатель регистрирует договор купли-продажи квартиры и получает эти деньги, когда право собственности переходит к нему. Можно проверить, что договор был зарегистрирован и право собственности перешло к покупателю. Получить деньги можно и с помощью выписки из Единого государственного реестра. Это также необходимо для удовлетворения кредитных запросов.
Как только банк получает деньги для погашения кредита, он выдает справку о погашении долга, переуступает ипотеку и снимает вес с квартиры. Иногда банк сам может сообщить в Росреестр о погашении кредита и выслать документ об уступке веса.
В большинстве случаев сначала подписывается авансовый договор, в котором продавец и покупатель определяют условия будущего основного договора купли-продажи. Стоимость квартиры, размер авансового платежа, дата подписания основного договора и ответственность за невыполнение части основного договора. Если вы будете снимать груз, то в предварительном договоре должно быть определено время, которое вам необходимо для ответа; после того как Росреестр снимет груз, подписывается основной договор купли-продажи, передающий права от вас к покупателю и вступающий в права собственности на его квартиру.
Как продать квартиру в ипотеке
При получении ипотечного кредита тяжелый груз, лежащий на квартире, не позволяет владельцу продать ее. Это мера безопасности со стороны банков, которые не хотят терять деньги. Но, опять же, продать ипотечную квартиру можно. Для этого существует несколько способов.
01. 06. 21 19501 4 Поделиться.Автор Brobank. ru Ирина РусановаНравится — Подписывайтесь на канал Telegram Brobank. ru и не пропустите ни одной новости!О писателе.
Ирина Русанова окончила Международный университет Восточной Европы по специальности «Банковское дело». Окончил Российский институт экономического превосходства по специальности «Финансы и вера». Имеет 10-летний опыт работы в ведущих российских банках: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрыт). Является аналитиком и экспертом по банковским услугам и финансовой стабильности в Бробанке. rusanova@brobank. ru Открыть профиль
Рассмотрим, как продать квартиру с ипотекой и увидим в полном объеме все возможные способы. На самом деле обойти запрет вполне реально, и есть шесть способов сделать это быстро. Любой из них можно использовать. Все они законны.
Об особенностях обременения
Ни одна ипотека не будет выдана без довеска к предмету залога. В большинстве случаев залогом становится приобретаемая недвижимость, а гораздо чаще — другая жилая недвижимость заемщика.
Вес накладывается в момент регистрации Росреестра; после заказа котировки в ЕГРН здесь сообщают, что определенные банковские указания на объект заложены.
Банки требуют залог в качестве обеспечения сделки. Если ипотечный заемщик вдруг перестает вносить платежи, кредитор может забрать их в квартиру, продать ее и закрыть долг. Если в результате продажи образуется излишек, он переходит к заемщику.
Если продается ипотечная квартира, то сделка не просто пропадает из Rose Least. Во всех базах и документах указано, что объект имеет вес.
Для того чтобы иметь возможность продать квартиру с ипотекой, вы обнаружите, что с нее нужно снять вес. Он снимается только в том случае, если кредит полностью закрыт.
Способ №1. Кредит на досрочное погашение
- Отрицательный метод. Процентные ставки по кредитам наличными выше, чем по ипотеке. А если сумма большая, то переплата получается приличной. А если вам нужно получить более 500 000, то найти банк для одобрения не так просто.
- Положительные стороны метода. После снятия обременения квартира продается обычным способом. Это значит, что их не нужно сбрасывать со счетов как проблемную ипотечную недвижимость.
Этот метод эффективен и точно соответствует действительности, поскольку положительное компенсирует отрицательное.
Вам также понадобится подтверждение дохода, поскольку требуется разумная сумма денег. Кроме того, нужно учесть, что новый банк знает о существующей ипотеке. При одобрении он будет учитывать ее расходы и новый кредит. Платежеспособность заемщика должна быть достаточной, чтобы выплачивать оба суда в соответствии с графиком.
Новый банк не будет принимать во внимание тот факт, что вы берете кредит для закрытия ипотеки. Более того, лучше вообще не говорить об этой цели, поскольку такой вид рефинансирования кредита нежелателен для кредиторов.
- Выберите банк, в котором вы хотите взять кредит наличными. Все предложения можно найти на сайте Brobank.ru. Вы можете выбрать и подать заявку сразу в два-три банка, которые одобрят вам необходимую сумму на самых выгодных условиях и заключат договор.
- Вы получаете деньги и подаете заявку в свой ипотечный банк. Теперь вам нужно узнать точную сумму досрочного погашения и написать заявление на досрочное закрытие ипотеки.
- Примерно через две недели ипотека будет закрыта досрочно, и долг будет снят с вашей квартиры. Это может занять еще около 30 дней.
- Получив уведомление о том, что ипотека погашена, вы можете продать квартиру.
Вы продали квартиру, но у вас остался кредитный договор с новым банком. Вы можете использовать полученные средства для досрочного закрытия сделки или распорядиться ими по своему усмотрению.
Способ №2. Продажа через рефинансирование
Многие российские банки предлагают своим гражданам услуги по рефинансированию кредитов, взятых в других организациях. Проще говоря, вы формально берете кредит в банке, чтобы покрыть его за счет средств по другому кредитному обязательству. И многие банки позволяют использовать этот способ для покрытия ипотеки.
Одна из задач рефинансирования — просто снять с обременения залог. Например, автомобиль или недвижимость. В то же время программы рефинансирования всегда имеют более низкие процентные ставки и их легче одобрить, поскольку кредиты покрываются.
- Ищите банки, которые допускают дублирование ипотеки в рамках потребительского рефинансирования. На рынке их много.
- Получите в банке информацию о сумме, необходимой для досрочного погашения ипотеки, и получите справку. Сразу же соберите документы для рефинансирования (как для обычного кредита) и подайте заявку.
- Новый банк перечислит сумму, необходимую для досрочного погашения кредита, в ваш ипотечный банк. Вы получите справку о погашении кредита, чтобы облегчить свое бремя.
- Нет никаких препятствий для продажи заложенной квартиры.
Если сравнивать первый и второй способ, то рефинансирование — лучший вариант. Если заемщик положительно настроен, его одобрят без проблем. При этом процентные ставки по таким продуктам ниже. Это объясняется тем, что кредиты являются целевыми.
Способ №3. Продажа ипотеки через банк
Практически все ипотечные банки имеют свой сайт или раздел на своих порталах с информацией о реализуемых объектах. Это просто квартиры, на которые оформлена ипотека, или ипотека, по которой собственник не выполнил свои обязательства или заявил, что хочет отказаться от ипотеки.
Иными словами, в этом случае заемщик обращается в банк и сообщает, что больше не может или не хочет выплачивать ипотеку. В этом случае право на ликвидацию объекта по своим каналам переходит к банку.
Банк сам подыскивает покупателя, который соглашается заключить договор купли-продажи закладной. После сбора средств часть из них используется для досрочного погашения кредита, а оставшаяся часть, если таковая имеется, передается первоначальному владельцу.
Это наименее выгодный вариант для заемщика, так как банк продает квартиру с дисконтом не менее 20-30 %. Однако заемщику не нужно ничего делать, всю сделку берет на себя банк.
Способ №4. Покупатель гасит вашу ипотеку досрочно
Главное — найти желающего покупателя, тогда велика вероятность, что квартира будет продана с сохранением долга по ипотеке. Ключевым моментом здесь является то, что для привлечения покупателя заемщик снижает цену, делая ее на 20-30 % ниже средней по рынку. Только в этом случае можно рассчитывать на то, что кто-то согласится вступить в контакт с данным объектом.
- Ищите покупателя, который готов внести первый взнос, чтобы досрочно погасить ипотеку.
- Уточните в банке сумму досрочного погашения и заполните заявление на его получение.
- Внесите первоначальный взнос и заключите с покупателем договор купли-продажи. Каждый авансовый платеж равен сумме досрочного погашения (не обязательно в рублях — сумма досрочного погашения равна сумме досрочного погашения). (Она может быть округлена до удобной цифры).
- Покупатель перечисляет первоначальный взнос продавцу, который вносит деньги на ипотечный счет и требует досрочного погашения в указанную дату.
- После того как продавец справился с обременением, заключается договор купли-продажи.
Найти покупателя, готового согласиться на такую сделку, не так-то просто из-за существующих рисков. Однако в этом секторе есть специальные компании и частные лица, которые занимаются подобными сделками (после продажи товара по рыночной цене). При этом, правда, скидки могут достигать 30 % и более.
Способ №5. Продажа через досрочное гашение через банк
Схожим с методом 4 является продажа квартиры с ипотекой, полностью согласованной с банком. В этом случае скидка еще меньше, уже от 10 до 20 %, так как покупатель юридически защищен.
Заемщик получает от банка согласие на продажу ипотеки путем досрочного погашения и ищет покупателя. Покупатель вносит в ячейку банка две суммы: одну — в счет досрочного погашения, другую — в счет остатка продавца.
Банк готовит договор, и деньги из первой двери идут на досрочное погашение. Затем груз снимается с дома, договор купли-продажи закрывается, и продавец получает деньги из второй ячейки.
Способ №6. Переоформление ипотеки на другого заемщика
Вы можете продать свою ипотеку таким образом. Вам нужно найти человека, который готов взять на себя ответственность за вашу ипотеку. У него или у нее должны быть деньги, чтобы выплатить вам разницу. Например, если квартира стоит 3 000 000, а остальная часть — 1 500 000, то покупатель явно должен взять что-то на руки.
- Найдите покупателя, который готов стать арендатором, имеет деньги для оплаты разницы и соответствует всем требованиям банка.
- Придя в банк и предварительно договорившись о намерениях, покупатель проходит формальную процедуру анкетирования и тестирования.
- Если он подходит, банк соглашается поменять заемщика. Договор и закладная переоформляются, а сделка регистрируется в Федеральном реестре.
Банк проинформирует вас о том, как именно будет происходить этот процесс. Предположительно, это должно открыть покупателю возможность изменить условия сделки с продавцом. Однако в любом случае сделка является сложной, и на нее следует обращать внимание.
Поэтому выяснить, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, как правило, очень практично. Существует также шесть законных способов сделать это. Вы можете воспользоваться подходящим из них.
Частые вопросы
Можно ли продать ипотечную квартиру и купить другую?
Технически вы можете узнать, как составить такой договор. Вы можете продать квартиру так, как описано в материале. После купить на вырученные деньги другой объект. Другой вопрос только — часть денег от продажи ипотечной квартиры направляется на досрочное погашение ипотеки, поэтому средств получается не так много.
Могу ли я продать свою закладную другому человеку?
Да, с согласия банка. Заемщик меняется. Однако новый заемщик должен полностью соответствовать требованиям банка.
Могу ли я продать ипотечный кредит, приобретенный с помощью маткапитала?
Можно, но это сложно. Сначала необходимо снять вес с объекта недвижимости одним из способов, описанных выше. После выделения доли в объекте, как того требует закон (заемщик подписывает это обязательство при подаче заявки на ипотеку). Это возможно, если после продажи ребенок не получит меньшую долю в другом объекте недвижимости.
Могу ли я продать свою ипотечную квартиру без согласия банка?
Только через досрочное погашение. Например, при рефинансировании в другом банке или при получении кредита наличными, который используется для закрытия ипотеки.
Опасна ли ипотека для продавцов?
Никакого риска нет, если речь идет об обычной продаже ипотечной квартиры. Все проходит через банк по давно отработанному алгоритму.
Источник:
- РБК: Как продать ипотечную квартиру: 4 варианта.
Как продать квартиру в ипотеке
Квартира передается в залог банку, чтобы вы купили ее в счет погашения ипотеки. Это гарантия того, что вам вернут деньги с процентами. Если вы не можете этого сделать, недвижимость продается с аукциона, а вырученные средства идут на погашение долга. Конечно, ипотечная квартира принадлежит вам, но вы можете ограничить ее в правах до тех пор, пока выплачиваете кредит. Например, когда вы захотите продать.
Какие ограничения есть при продаже квартиры, которая куплена в кредит
Согласно закону об ипотеке, заложенное имущество может быть продано только «с согласия ипотечного кредитора, если это специально не оговорено в договоре». Это означает, что необходимо запросить разрешение банка. Если он даст свое согласие, недвижимость можно продать. Однако после этого кредит должен быть погашен или переоформлен на нового владельца.
Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция
Владелец квартиры должен получить разрешение кредитора, желательно до публикации объявления. Если квартира находится на стадии строительства, также требуется лицензия производителя. Среди способов продажи квартиры в ипотеку можно выделить следующие
Продажа путем досрочного погашения ипотечного кредита
- Согласитесь на продажу через банк.
- Уведомить банк о досрочном погашении ипотеки.
- Получить справку об остатках задолженности.
- Получить необходимую сумму (из собственных средств или из средств покупателя).
- Если деньги предоставляет покупатель, оформите промежуточный договор купли-продажи, соглашение о задатке.
- Закрыть задолженность по ипотеке.
- Снять вес с квартиры.
- Завершение сделки, получение оставшейся суммы от покупателя и передача квартиры.
- Зарегистрировать переход права собственности.
Погасить ипотеку во время сделки.
Если весь процесс регулируется банком, можно погасить ипотеку во время сделки. Этот вариант более безопасен, чем первый.
Если у покупателя достаточно средств для погашения других кредитных задолженностей продавца, он вносит нужную сумму в банк, который вычитает вес, и стороны спокойно регистрируют переход права собственности», — говорит юрист вице-президент. Владимир Кузнецов, начальник отдела регистрации, оформления, банкротства и юстиции.
Для сверки используются две ячейки: одна — для погашения задолженности по ипотеке, другая — для погашения остатка стоимости квартиры.
Продажа квартиры вместе с ипотекой
Другой вариант, когда ипотека владельца квартиры переоформляется на покупателя. При этом квартира остается в собственности владельца. Такие сделки проводятся под контролем банка.
‘Первое, что необходимо сделать, — это сбалансировать задолженность. Чем он выше, тем легче продать квартиру, — говорит эксперт Nalog98.ru Александр Егоров. Также важно, чтобы покупатель квартиры реагировал на требования банка. Это должно быть понятно еще до подписания договора.
Минус в том, что на такие договоры сложно найти покупателя. Ипотечное жилье часто покупают брокеры или люди, у которых нет достаточно свободных денег, чтобы купить квартиру по рыночной цене, говорит Владимир Кузнецов.
Все дело в том, что из-за наличия веса сделки купли-продажи проходят с дисконтом в 20-30% от рынка», — говорит эксперт.
Банки сами продают ипотечные квартиры.
Это происходит, когда заемщик допускает длительные просрочки или вовсе не платит по ипотеке. Тогда банк продает квартиру на аукционе и за счет вырученных средств покрывает долг.
Так как основная цель банка — погасить кредит, объект часто выставляется на аукцион по цене ниже рыночной. Появляются участники торгов и сами устанавливают цену. Покупатели предлагают больший выигрыш.
28. 06. 2025 16:20
Какие нужны документы
Основные документы, необходимые для продажи квартиры в ипотеку:
- Паспорт участника сделки, собственника недвижимости
- Свидетельства о рождении детей, прописанных в квартире
- Разрешение комиссии на продажу квартиры
- Согласие супруга (супруги) на продажу
- Выписка из домовой книги с перечнем всего, что зарегистрировано в квартире
- Выписка из ЕГРН
- Справка о задолженности по коммунальным платежам
- Справка о состоянии квартиры
- Справка о том, что продавец не состоит на учете в психо-онкологическом и декоративном диспансерах.
Как снять обременение с квартиры
- Как только последний платеж будет сделан, убедитесь, что он поступил в банк.
- Закажите в банке справки: о полной сумме кредита и состоянии кредитного счета (подтвердите нулевой баланс). Получите в банке закладную на полное исполнение обязательств, защищенных ипотекой.
- Подайте заявление в МФЦ о снятии с регистрационного учета по ипотеке.
- Убедитесь, что вес деактивирован. Информацию можно посмотреть в выписке из Единого государственного реестра. Чтобы получить ее, воспользуйтесь сервисом «Росреестр онлайн» или закажите выписку в МФЦ или «Госуслугах».
Налоги и вычеты при продаже ипотечной квартиры
Если квартира находилась в вашей собственности менее пяти лет, вам придется заплатить подоходный налог в размере 13 %. При расчете суммы учитывается цена покупки квартиры без учета стоимости кредита. Это означает, что если вы купите квартиру за 3 млн рублей и продадите ее за 5 млн рублей, вам придется заплатить 2 млн рублей налогов.
На рынке недвижимости действуют скидки. Скидки предоставляются на сумму, не превышающую 2 млн рублей. Вы можете получить 13% от этой суммы, но только в пределах фактически потраченных на квартиру средств, то есть до 260 000 рублей. Если вы воспользуетесь скидкой на сумму, не превышающую лимит, то сможете получить остаток при следующей покупке недвижимости.
Существует также скидка на ипотеку, лимит которой составляет 3 млн рублей. Вы можете запросить единовременный возврат средств из ипотеки только на объект. Подробнее о том, как это сделать, читайте в нашей инструкции.
Частые вопросы
Можно ли продать ипотечную квартиру при использовании маткапитала?
Если квартира была приобретена с использованием маткапитала, родитель/опекун должен распределить долю собственности на ребенка. Поскольку у объекта маленький собственник, для продажи требуется согласие органов комиссии.
01. 10. 2022 10:00
Как легко продать ипотечную квартиру?
Каждый вариант продажи квартиры по ипотеке может иметь свои оттенки, говорит Владимир Кузнецов:
«Банк может отказать одной из сторон в согласовании сделки или сама сделка может сорваться из-за очень долгих консультаций банка и нежелания покупателя ждать еще дольше, но концептуально важно отметить, что продажа ипотечной квартиры возможна, во-первых, и во-вторых, как для покупателя, так и для продавца, Она может быть даже более выгодной».
Каковы недостатки продажи ипотечных квартир?
- Сложно найти покупателей
- Из-за утяжеления цена объекта может быть ниже рыночной
- Банки могут не одобрить сделку
- Банки могут не договориться с покупателем
Должен ли я возвращать налоговый кредит?
Нет. Налоговый кредит не подлежит возврату. Когда квартира продается, полученная скидка остается у продавца.
На что еще нужно разрешение банка в использовании ипотечной квартиры
- Перепланировка. Владелец квартиры не должен допускать износа квартиры и снижения ее стоимости сверх нормального износа.
- Продажа.
- Пожертвования.
- Развод и расторжение брака. Супруги имеют общий долг перед банком и общую обязанность по погашению кредита. При отсутствии частного договора при распределении нажитого совместного имущества имеет значение нотариальный договор. Для составления такого документа нотариусу необходимо согласие банка.
- Арендаторы. Получение доходов от заложенного имущества не запрещено. Об этом также говорится в статье 346 Гражданского кодекса РФ. Однако если это предусмотрено кредитным договором, может потребоваться разрешение банка.
- Регистрация других лиц. Это не запрещено, но в кредитном договоре могут быть условия, которые необходимо согласовать с банком.
На что не нужно разрешение банка
- Ремонт. Можно покрасить полы и стены, заменить плитку в ванной, расширить потолки и приобрести дизайнерскую мебель. Делайте то, что не приведет к снижению стоимости недвижимости.
- Недвижимость. Правда, помимо имущества, наследники получают еще и кредитное обязательство, если оно еще не выплачено.
Самые популярные предложения по рефинансированию ипотеки
Banki. ru Выбор пользователя
Название Минимальная ставка )
n t t t u0412 u044b u043d u0435 u0430 u0432 u0442 u043e u0440 u0438 u0437 u043e u0432 u0430 u0430430 u0442 u0435. n t t t t
nttt nttttu0412u043eu0439u0434u0438u0442u0435nttt ntttu0438u043bu0438nttt nttttu0437u0430u0440u0435u0433u0438u0441u0442u0440u0438u0440u0443u0439u0442u0435u0441u044c.nttt ntt nt»>’ >
Можно ли продать квартиру в ипотеке
Тот факт, что вы взяли ипотечный кредит и купили дом, не означает, что вы должны оставаться в нем до конца жизни. Если вы планируете купить дом в другом районе или городе, а ваше жилье уже не подходит, у вас есть несколько вариантов его продажи.
Однако важно помнить, что, покупая жилье в ипотеку, вы не покупаете дом в ипотеку, вы покупаете жилье в залог.
Он остается в залоге у банка до окончательного погашения долга. Поэтому продажа требует одобрения финансового учреждения. Это относится к объектам, выделенным и еще строящимся на момент принятия решения о продаже прав.
Досрочное погашение долга
Покупатель может полностью оплатить стоимость жилья до продажи квартиры с помощью ипотеки. После этого запрет на действия с недвижимостью снимается, и владелец получает право свободно распоряжаться своей собственностью, продавать ее, дарить, делить или иным образом отчуждать.
Где удобно:Есть достаточно денег для погашения остатка задолженности,есть покупатели, готовые внести залог, достаточный для полного погашения долга.Если вам необходимо продать дом как можно скорее, но вы не можете найти покупателя на квартиру, вы можетеОбратиться за кредитом,Взять кредит на сумму, достаточную для полного погашения долга,
Закрыть ипотеку за счет этих средств, продать квартиру, а затем погасить кредит за счет вырученных от продажи средств.
Это простой выбор, позволяющий избавить квартиры от утяжеления, но к нему следует относиться с осторожностью. По мнению потребителей, ипотечные кредиты, как правило, выдаются на срок до 30 лет, а ипотека — всего на пять-семь лет. Процентные ставки также выше. Если непогашенная задолженность велика и покрывается обычным кредитом, ежемесячные платежи значительно возрастут.
Это можно сделать, если уже есть потенциальный покупатель и весь процесс продажи продлится не более двух месяцев; если же вам придется искать покупателя более полугода, это может серьезно ударить по вашему бюджету. Поэтому заранее подумайте, сможете ли вы быстро реализовать свою жилплощадь, и рассчитайте будущие расходы.
Если увеличение платежей вас не отпугивает, можно взять кредит и спокойно продать жилье. Хотя ежемесячные платежи важны, срок кредита сокращается в несколько раз, а собственность не гарантирована.
Продажа через рефинансирование: инструкция
Многие банки позволяют подать заявку на рефинансирование
. Клиент оформляет кредит в новом банке и использует эти средства для закрытия кредитного обязательства перед другим банком. Таким образом, долг может быть закрыт, а имущество выведено из-под веса. Такие программы имеют более выгодные условия и могут повысить вероятность одобрения.
Примечание: Вам следует найти предложение от банка, который не оставляет дом в качестве гарантии. Другой вариант — оставить в качестве залога другую квартиру.
Пошаговый план, как продать квартиру:
Найдите банк и программу. Из всех предложений важно выбрать то, где долг компенсируется за счет кредитного фонда. Как вариант, предложите кредитной организации залог другого имущества, например, автомобиля, кубиков или дома.
Получите справку о наличии просроченной задолженности. Ипотечные банки требуют от вас заказать и получить справку, содержащую информацию о сумме, необходимой для полного досрочного погашения кредита. Помните, что эта сумма регулярно меняется.
Соберите документы для рефинансирования. Запросите список документов в банке, где вы собираетесь рефинансироваться, соберите все необходимые документы и передайте их сотрудникам кредитного отдела. Дождитесь проверки и одобрения. Обычно об этом сообщают в письменном виде или по телефону.
Закрытие ипотеки. Новый банк переводит ипотечному банку сумму, необходимую для закрытия долга. У вас больше нет долга перед первым банком.
Получите справку о том, что кредит выплачен и обременение снято. Обратитесь в первый ипотечный банк и потребуйте справку о том, что долг полностью погашен и ничто не препятствует выделению недвижимости.
Теперь недвижимость можно смело продавать, но бремя больше не лежит на вас.
Продажа ипотеки через банк
На сайтах большинства банков есть отдел, где предлагается покупка квартир и частных домов.
Клиент пишет в банк заявление с просьбой ликвидировать его имущество, о том, что он больше не хочет или не может платить по своим долгам. Кроме того, право на ликвидацию недвижимости переходит к банку.
Банк ищет клиента, который согласится купить недвижимость, управлять ею, изучить документы и продать дом без участия заемщика. Продавцу не нужно приезжать на показ недвижимости, чтобы участвовать в других этапах сделки.
Деньги, которые она получает от покупателя, полностью закрывают ипотечный кредит. Если выплаты превышают остаток долга, излишек переходит к бывшему владельцу недвижимости.
Скачать закладную от банка ВТБ.