В 1991 году президент России издал указ, который положил начало реорганизации коллективных хозяйств. Основной целью этой меры было увеличение числа граждан, владеющих земельными паями. Большинство работников колхозов и совхозов были наделены участками.

Общее понятие

Таким образом, земельная доля является частью всего земельного массива, принадлежащего лицу, имеющему право собственности. Собственники имеют право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Собственник имеет право нанимать земельную долю. В законе нет точных рекомендаций относительно количества гектаров, заключенных в пай. Поэтому участки могут быть любого размера, а за точку отсчета можно взять несколько гектаров.

Прежде чем перейти к вопросу о том, как продать земельный пай, остановимся подробнее на самом определении.

Земельный пай – что это такое?

Диапазон земельных долей измеряется в гектарах и рассчитывается на душу населения. Реальных границ этих участков не существует, а их размеры определяются только на бумаге. Может даже не быть отметки о местоположении участка. Право каждого акционера на владение акциями подтверждается специальным сертификатом. В этом документе указывается размер пая, сельскохозяйственное назначение этих участков (например, пастбища, пашни, луга) и оценка сферических гектаров. Другими словами, пай — это не сама земля, а лишь право на владение определенной частью имущества предыдущей коллективной эксплуатации. Фактическое разграничение пая может быть определено только после ряда шагов. Собственник может использовать пай по назначению, например, для посева овощей, выпаса животных или других сельскохозяйственных работ. Кроме того, собственник имеет право наследовать, подарить или продать землю. При осуществлении своих прав пайщик обязан учитывать интересы других собственников.

Особенности продажи паевого надела: пошаговая инструкция

Итак, мы подошли к основным моментам того, как продать земельный пай.

При продаже пая существует несколько оттенков серого. Границы участка являются виртуальными, поэтому их очень сложно определить на местности. По этой причине, чтобы продать участок, необходимо сначала обратиться в Кадастровый комитет с заявлением о продаже доли. Только после этого доля может стать реальным участком и быть продана за определенную сумму.

Для этого необходимо пройти процедуру регистрации.

• Уведомите других акционеров о своем намерении избавиться от их долей. Это можно сделать либо путем почтового уведомления (если количество участников невелико), либо путем публикации в местных СМИ.
• Предварительно определите фактическое местоположение участка и отметьте его на плане.
• Соберите акционеров и получите копии протоколов, в которых зафиксированы решения. Если это невозможно, необходимо лично получить согласие каждого акционера. Если другого способа получить согласие нет, вопрос можно решить через суд.
• Обратитесь в организацию, занимающуюся межеванием земли, чтобы определить границы и получить акт межевания участка.
• Результаты межевания, проведенного Земельной комиссией, должны быть проверены.
• Получите кадастровую карту участка и укажите ее номер.
• Получите свидетельство о праве собственности в регистрационной палате.
• Подготовьте договор купли-продажи в соответствии со стандартным шаблоном.

Следует отметить, что местная администрация также должна зафиксировать свой отказ от покупки земельной доли. Если число дольщиков доходит до пяти, отказ от преимущественной покупки должен быть нотариально заверен. Согласие супруга на продажу и договор с покупателем также должны быть нотариально заверены. Последний документ послужит основанием для регистрации прав собственника покупателем.

Теперь почти ясно, как продать участок земли. Что еще требуется для этого?

Перечень необходимых бумаг

Для заключения договора продавцу понадобятся следующие документы

• Паспорт,
• Документ, определяющий его право собственности на данный участок, или выписка из Единого государственного реестра прав,
• Протоколы совместных собраний или иные документы, подтверждающие наличие уведомлений других дольщиков; и
• Согласие мужа на продажу его земельной доли,
• справки о том, что он не обязан платить налоги,
• квитанции об уплате налогов,
• Акт оценки стоимости земельного участка независимым экспертом (если проводилась).

Следует отметить, что если земля находится в банке или заложена, продажа участка не разрешается.

Кому разрешено продать свой пай?

Первоначально местные власти и другие акционеры имеют приоритетное право на приобретение земли. В этом случае общая земля похожа на квартиру, находящуюся в долевой собственности. Каждый владелец имеет право приобрести только ее часть, и продать свои метры или гектары без согласия других невозможно.

При нарушении любого условия сделка может быть поставлена под сомнение. Кроме того, не разрешается объявлять начальную стоимость выше той цены, по которой участок будет в итоге продан.

Если в процессе переговоров цена участка снижается, администрация должна быть поставлена в известность.

Кроме того, акции могут быть проданы как администрации или акционерам, так и коммерческим организациям или иностранцам. В этом случае есть только одно условие. Они обязательно должны быть резидентами России.

От чего зависит стоимость земельного пая?

Помимо того, как продать земельный пай, многих интересует, какую цену можно выручить.

Владелец участка имеет право самостоятельно определить стоимость своей доли. При этом необходимо сообщить цену местному администратору. Что такое доля земли? Ее цена определяется рядом факторов, таких как основное местоположение мегаполиса и наличие транспортных узлов. Расположение больших деревенских участков также может быть на руку продавцам, если там есть вся необходимая инфраструктура и можно построить или купить дом для постоянного или временного проживания. Такие участки могут продаваться по более высоким ценам.

Обычно участки оцениваются по следующим параметрам

• Состояние земли,
• Степень плодородия почвы,
• размер участка,
• наличие коммуникаций и дорог.

Следует отметить, что даже в регионе цены могут отличаться в зависимости от класса участка. Поэтому при определении стоимости участка следует ориентироваться на аналогичные участки с примерно такими же параметрами. Если есть сомнения, лучше обратиться к независимому оценщику, чтобы не жалеть об упущенной выгоде. Напомним, что согласно статье 226 Налогового кодекса РФ, граждане обязаны уплатить налог с этого 14%-ного дохода. Владелец также может оформить договор дарения на родственника или постороннего человека.

Как продать земельный пай сельхозназначения?

Земли сельскохозяйственного назначения являются национальным ресурсом и играют важную роль в экономике аграрного сектора нашей страны. Эта земля может использоваться только по прямому назначению, то есть для выращивания овощей и животных. Кроме того, допускается использование для образовательной или исследовательской деятельности. При соблюдении определенных условий владелец может по своему усмотрению распределять предоставленную ему долю земли.

Согласно Статье 77(1), статус сельскохозяйственных земель является следующим

• Пахотные земли,
• сады,
• Пастбища для выпаса скота,
• Пастбищные земли,
• Лесные угодья или, конечно, укрытия,
• Лесные полосы.

Эти участки могут быть предоставлены юридическим лицам или гражданам для ведения пчеловодства, животноводства, выращивания овощей и других видов хозяйственной деятельности. Разрешается установка заборов, сараев, пасечников и других временных построек.

При продаже сельскохозяйственных земель на территории фермерского хозяйства необходимо действовать так же, как и в предыдущем случае. В связи с тем, что данный товар имеет определенную специфику, найти покупателя очень сложно. Статус этих участков позволяет использовать их в специально отведенных целях. Кроме того, они, как правило, находятся за пределами населенного пункта. Наличие поблизости автомагистралей, искусственных заповедных насаждений и лесов значительно ограничивает возможность использования таких территорий.

Что влияет на стоимость?

На стоимость участков влияют

• Местоположение,
• Характеристики местности,
• Назначение участка,
• Уровень плодородия.

Конечно, в каждом случае цена разная. Обычно она также зависит от площади. Следует отметить, что договор «купли-продажи» сельскохозяйственного участка ничем не отличается от обычного договора. Однако в нем обязательно должны быть определены конкретные условия использования или отсутствия участка.

Вышеизложенный материал дал исчерпывающий ответ на вопрос, как продать участок земли сельскохозяйственного назначения.

Что еще нужно знать?

Согласно федеральному закону под номером 101, собственник может быть выведен из состава участников, если он не обрабатывает землю должным образом или допускает такие действия, которые снижают ее плодородие. Покупателям следует иметь это в виду.

Стоит отметить, что процесс приватизации участка занимает много времени. Так, с момента подачи уведомления до проведения общего собрания акционеров, сколько потребуется для контроля результата, должен пройти месяц. Топографический захват участка можно ждать два года. Поэтому, прежде чем приступать к продаже, рекомендуется пройти предварительную регистрацию.

Исходя из информации, представленной в статье, вопрос о том, как правильно продать участок, не должен вводить чиновников в апатию. Главное теперь — правильно использовать полученную информацию.

Как продать пай, не прогадав? Юрист СПК «Россия» развенчала ложные слухи

Сколько составляет доля реальных колхозников в инновационной «России», можно ли распродать необоснованные доли и есть ли выход из ловушки, в которую попали жители Григорополисской из-за конфликтов во власти. В интервью с Валентиной Биковой, юристом сельского портфеля «Россия» в бизнесе.

Всё вокруг колхозное, всё вокруг моё

Василий Сидоров: Валентина Николаевна, вы много лет проработали в компании в качестве начальника юридического отдела и начальника отдела кадров. Ухо за ухом показали. Жители станицы Григорополисской.После неурожая 2020 года все резко изменилось.В феврале в России произошел, по сути, переворот. Законный президент был отстранен от власти совещанием в его отсутствие. Решение этого собрания было признано судом незаконным. Летом Александр Гринев, незаконно избранный президентом, был обвинен и задержан исследователями в краже крупных партий гороха. Сельскохозяйственная деятельность была практически парализована. Счета были заблокированы. Посевные периоды были приостановлены. На фоне всех этих проблем, грозящих обернуться банкротством, завод «Успенский сахар» — постоянный партнер колхоза «Русский» — предлагает колхозникам выкупить свою долю собственности по цене 2, 5 млн. рублей. Сразу же возникает вопрос. Можно ли это вообще сделать по закону, если паи не имеют вида в вашем бизнесе?

Валентина Быкова: Когда вы выходите из нашей коллективной эксплуатации, из сельскохозяйственного производственного кооператива, пай распределяется. Если колхозник хочет выйти, он может сделать это двумя способами: во-первых, он может выйти, написав заявление; во-вторых, он может выйти, выйдя из кооператива. При этом он получает стоимость пая, которая определяется по итогам финансового года, в котором было подано заявление. Закон также не запрещает продавать паи по рыночным ценам. Это считается справедливым для двух сторон — покупателя и продавца. Покупатель должен быть членом кооператива.

Первый способ указан в статье 18 закона № 193-ФЗ «О сельскохозяйственных кооперативах», второй — в статье 16 того же закона, законе о коллективной эксплуатации и статье 106.5 Гражданского кодекса РФ. Уставом кооператива не предусмотрены основания для передачи пая в договорной цене процессуальных требований и акций, поэтому к таким сделкам применяются общие правила Гражданского кодекса.

Статьи по теме — В вашем случае продается доля в общем имуществе, а не конкретный участок?

— В отличие от большинства коллективных предприятий региона, наши колхозники не имеют конкретных земельных наделов, так как при реструктуризации хозяйства им не выделялись земельные участки. Земля входит в собственность кооператива, как и техника, и производственные помещения.

Хуже показатели — дешевле доля

— Какова на сегодняшний день стоимость пая в вашем колхозе и насколько адекватна цена в 2,5 миллиона рублей, которую называет «Успенский сахалинник»?

— Стоимость акций зависит от результатов деятельности предприятия. Стоимость неразделенного капитала вычитается из чистых активов колхоза в конце года и умножается на удельный вес пая в соответствии с трудовым вкладом членов колхоза. Общее собрание кооператива решает, что входит в разделенный капитал.

— Входит ли в настоящее время земля в состав имущества или неразделенного капитала?

— Сложно сказать. Недавно они пытались включить ее в неделимый фонд, но поскольку все эти собрания сейчас проводятся с нарушением порядка созыва, вряд ли их решение будет зафиксировано государственными органами.

— Значит ли это, что стоимость доли колхозника также зависит от решения собрания?

— Да, это один из серьезных недостатков колхозной формы собственности. Кооперативы могут включать в неделимый фонд практически любое имущество, не давая колхознику ничего, если он выходит из него. Закон накладывает серьезные ограничения на торговлю паями, делая паи малоторгуемым активом. Передача акций лицам, не являющимся членами коллективного хозяйства, запрещена, а для любой передачи акций требуется одобрение общего собрания кооператива. Владение акциями.

На данном собрании, проведенном с нарушением порядка созыва, людям не было предоставлено никакой информации и они были полностью введены в заблуждение — на момент голосования они не знали, что намеренно значительно уменьшили стоимость своих акций при выходе из Колхоза. Процедура определения стоимости акций не была разъяснена общественности. Согласно здравому смыслу, нельзя голосовать за очевидное снижение стоимости пая при выходе из колхоза.

— Судя по видеозаписи последнего собрания, никакого согласия достигнуто не было.

— Я много лет проработал в колхозах и убежден, что конфликты между акционерами возникают искусственно и всегда разжигаются кем-то со стороны. В то же время я вынужден согласиться с тем, что сумма, предложенная инвесторами, является самой высокой на рынке. Альтернативы никто не предлагает и, я уверен, не предложит. Например, в «Ставрополье» от 300 000 до 700 000 рублей за акцию, максимум — 1,5 млн рублей. Здесь же 2,5 млн при фиксированном депозите в 750 000 рублей, что подтверждает серьезность намерений покупателя. Если условия предварительного договора будут выполнены и общее собрание даст согласие на передачу акций, то выбывшие участники получат всю сумму после подписания основного договора. В этом случае «Колхоз» продолжит свою деятельность, сохранит рабочие места и воспользуется новыми возможностями для роста.

— Недавно в сети появилось предложение от неизвестного лица о выводе пайщиков из колхоза за 4 млн рублей. Что вы думаете о них?

— По сути, это призыв к ликвидации коллективной эксплуатации. Это значит, что колхозники одновременно идут и пишут заявление о выходе из кооператива, то есть у них отбирают имущество, на основе которого работает кооператив. Это противоречит принципу управления кооперативом на основе объединения паев. Колхоз уже не сможет выплатить стоимость пая всем выходящим членам сразу, что приведет к неминуемому банкротству и ликвидации хозяйства. Листовка с указанной ценой была размещена в Instagram-аккаунте социальной сети с критикой деятельности «Успенского сахарного завода». Мы не знаем, кто их распространяет, но это необъективные цены.

— Многие говорят: будут колхозы, будут деревни, будет забота о детях и пенсионерах.

— Для социалистическо-коммунистического периода это действительно хорошая форма собственности. Однако я считаю, что в условиях рынка важнее иметь возможности для роста. Инвесторы будут вкладывать деньги, если есть потенциал для увеличения доходов и инвестиций. В кооперативной структуре собственности решения не зависят от размера финансовых вложений. Кооперативный принцип основан на индивидуальном участии. Каждый член кооператива имеет только один голос в совете, независимо от размера его пая. Все это делает кооперативы неинтересными в качестве инвестиционного инструмента. Продавая свои паи инвесторам, каждый колхозник не только получает значительное финансовое вознаграждение, но и может внести реальный вклад в дальнейшее развитие бизнеса на благо всего населения деревни и соседних хозяйств.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ ПАЙ. ЧТО С НИМ ДЕЛАТЬ?

Чуть больше года назад мы опубликовали материал, посвященный практически всем проблемам населения региона. Земля должна быть с ними. Некоторые частные или юридические организации всегда боролись за продажу. В последние месяцы активность этих борцов за наше будущее значительно возросла.

Сегодня на участке стоит определенная сумма пая — около 50 000 рублей. Это слишком много или слишком мало? Размер нашего пая — восемь гектаров, один гектар получается 6 000 рублей. Конечно, наша страна огромная, и земли у нас много, но такой смешной чести в мире нет. Возьмем соседние страны, а именно Украину. По экспертным оценкам, если перевести в валюту, стоимость одного гектара сегодня составляет 127, 500 рублей; нетрудно подсчитать, что восемь гектаров стоят миллион рублей, а в ближайшем будущем один гектар может достигнуть 255-300 тысяч рублей. И это считается очень мало по сравнению с мировыми ценами.

Не буду браться за цены, сложившиеся в нашем регионе, но по неоспоримым оценкам Министерства сельского хозяйства Республики Беларусь, стоимость земельной доли будет неуклонно расти. По расчетам экспертов, к концу этого года стоимость составит 70 000 BR и цены будут только расти.

Стоит отметить, что согласно действующему законодательству, земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться только для выращивания сельскохозяйственных культур. Владельцы не должны допускать, чтобы способность гумусовых горизонтов ухудшала экологическую обстановку и снижала плодородие почвы. Также необходимо соблюдать особенности использования земель сельскохозяйственного назначения, определенные Земельным кодексом Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N136-ФЗ.

Исходя из вышесказанного, очевидно, что в случае аренды необходимо выбрать подлинного пользователя земли, который сможет правильно ее обрабатывать. В этом случае основным документом является договор аренды. При этом особого внимания требует не только размер денежных средств и платежей за аренду долей земельного фонда, но главным образом сохранность земли (чтобы арендатор не допустил нарастания водной и ветровой эрозии, деградации плодородия почвы, уменьшения мощности (глубины) гуморального горизонта). Это основные показатели высокой стоимости земли.

Если арендатор заразит землю, будет каждый год сеять подсолнухи и превратит участок в рассадник сорняков (что, к сожалению, не редкость в нашей стране), цены значительно снизятся, и в первую очередь пострадает владелец земельного пая. . По истечении определенного срока арендатор обязан вернуть участок владельцу в лучшем или том же виде, в котором он его получил.

Важно отдавать предпочтение хозяйствам, которые развивают не только овощеводство, но и животноводство и переработку продукции. Ведь это рабочие места для вас и вашей семьи. В случае нецелевого использования земли вы рискуете оказаться под властью профессионалов Россельхоза-Надзора. В этом году, по информации Министерства сельского хозяйства Республики Басколтос, рейды по поставкам пройдут практически во всех районах республики в рамках съезда. Никто не позволит вам выращивать сорняки.

Хочу привести еще один важный аргумент в пользу ценности земли, на которой мы живем: Стерлитамакский район находится в центре республики, рядом с тремя крупными городами — райцентрами Стерлибашево, Раевка и Толбазы. Многие люди не испытывают негатива при покупке земли здесь. Тем более что почти в каждой семье есть свой автомобиль, 30-40 км — не такое уж большое расстояние.

Земля всегда была самым ценным, что можно иметь. Ее агрессивный захват ставит под угрозу само существование многих фермерских хозяйств, которые живут сами по себе. Мы должны помнить следующую общую мудрость Будьте терпеливы и рациональны и ничего не отдавайте ни своей собственности, ни собственности своих детей, ни внуков, ни будущих поколений.

В. Бульц, руководитель районного агронома