При выборе новой квартиры для аренды учитывается множество факторов, от расположения дома до дизайна интерьера. При таком раскладе договор аренды воспринимается как формальность. Причем бесплатную. Это документ, который защищает интересы как арендодателя, так и арендатора.
- Что такое договор аренды жилого помещения?
- Когда следует заключать договор аренды жилья
- Подготовка
- Оплата аренды
- Страховой депозит
- Депозит
- Авансовый платеж
Что такое договор найма жилого помещения
Мы привыкли использовать термин «аренда». Однако с юридической точки зрения правильнее использовать термин «аренда».
По закону, когда физическое лицо проживает в квартире другого физического лица по согласованной цене, стороны (наймодатель и наниматель) должны заключить договор найма жилого помещения (статья 671 Гражданского кодекса РФ). Этот документ содержит следующие сведения
- сведения о сторонах и цели договора (квартира) — паспортные данные, реквизиты документов на право собственности, собственник, регистратор,
- жильцы и те, кто с ними проживает (члены семьи, другие лица, согласно договору с собственником),
- Кто, сколько, кому, как и почему (все о гарантии — перечень услуг, оплачиваемых каждой из сторон — способ, регулярность и сроки внесения арендной платы),
- при каких условиях собственник может проживать в квартире (вовремя платить, не портить имущество, не иметь домашних животных, не спать на диване в обуви, поливать три раза в неделю хозяйскую смоковницу); и
- срок, на который заключается договор (как правило, один год с правом продления, но можно заключить договор и на два-три года одновременно),
- при каких условиях договор может быть расторгнут и за сколько дней одна сторона должна предупредить другую о предстоящем переезде,
- каким образом будет выплачиваться компенсация арендатору (если животное прогрызет стену, то дивану будет нанесен непоправимый ущерб, а фиговое дерево погибнет); и
все остальные права и обязанности сторон (например, сколько раз в месяц владелец может приходить в квартиру, кто должен устранять повреждения, на какие ремонтные работы или перепланировку необходимо дать согласие).
Термин «аренда» используется, когда арендуется нежилое помещение или когда в качестве арендодателя выступает юридическое лицо. Однако, поскольку в повседневной жизни мы привыкли использовать термин «аренда» как синоним аренды жилого помещения или вместо него, в данной статье мы будем использовать его именно так.
ВАЖНО: Договор аренды жилого помещения заключается в двух письменных частях, каждая из которых подписывается обеими сторонами. При этом сам человек свободен и не обязан этого делать по закону.
Традиционно документы создаются владельцем. Однако это не аксиома, и можно обсудить другие варианты.
Договор аренды не только определяет права и обязанности арендодателя и арендатора, но и может стать предметом споров между ними. Или даже в суде, если спор дойдет до этой стадии. Поэтому следует тщательно подходить к составлению и подписанию этого документа.
Сроки заключения договора найма
Существует два типа договоров аренды жилья: краткосрочный и долгосрочный. Первый заключается на срок не более одного года, а второй — на срок от одного до пяти лет.
Поскольку долгосрочные договоры требуют регистрации в Росреестре, идеальным вариантом является краткосрочный договор с правом продления и увеличения платежей с течением времени.
Не пренебрегайте этой процедурой, даже если вы снимаете комнату на несколько дней или недель.
Вы находитесь в новом городе по делам и решили снять квартиру на время? Снимаете дом у моря на время отпуска? Желательно заключить договор аренды. Краткосрочная аренда сопряжена с большим риском возникновения споров.
День.
Первая мировая валюта называется песо, ее чеканили в Перу и Мексике; к концу XVI века они стали самой распространенной серебряной монетой в мире.
Семь обязательных пунктов в договоре найма жилья
Не снимайте и не сдавайте квартиру без договора. В отношениях между арендодателем и арендатором существуют различные вопросы, которые необходимо прояснить как можно подробнее. Юрист Ирина Кузнецова рассказывает, какие пункты должны быть включены в договор аренды.
Договор с риелтором
Сегодня найти квартиру в аренду без посредника не так уж сложно: в этом могут помочь агрегаторы Avito.ru и Domofond.ru. Если вы все же решили прибегнуть к услугам брокера, стоит внимательно изучить условия договора. Прежде всего, обратите внимание на условия договора. Они должны включать в себя не только выбор квартиры, но и гарантии на случай, если вы будете вынуждены покинуть занимаемую квартиру не по своей вине в течение первых нескольких месяцев. Например, из-за конфликта или отсутствия собственника. В этом случае агентство обязано найти другой вариант, и это обязательство должно быть прописано в условиях договора.
Проверка права собственности
При составлении договора аренды важно убедиться, что его подписывает именно владелец, а не третье лицо (или самозванец). Право собственности подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если собственников несколько, необходимо проверить согласие всех собственников на заключение договора аренды.
Также необходимо проверить выписку из домовой книги с указанием лиц, зарегистрированных в квартире, кроме владельца. При подписании договора аренды необходимо получить разрешение от всех лиц старше 14 лет. Самый надежный способ — получить разрешение у нотариуса.
Условия проживания
Перед подписанием договора следует обсудить все вопросы, связанные с содержанием жилья, а наиболее важные моменты лучше всего зафиксировать на бумаге. Можно ли жить с домашними животными? Разрешено ли курение на территории дома? Могу ли я вывезти часть мебели и привезти свою? Как долго можно будет принимать гостей? Как будет осуществляться ремонт и как владелец будет возмещать расходы в случае расторжения договора аренды? Когда и как арендаторы будут перечислять платежи арендодателю? Несмотря на то что ответы на эти вопросы могут показаться очевидными, лучше всего не только задать вопросы, но и задокументировать соглашение.
Залог и опись имущества
В договоре аренды обычно указывается, что был внесен депозит, эквивалентный месячной арендной плате, который может быть использован для покрытия арендной платы за прошлый месяц или для возмещения ущерба, нанесенного имуществу. Идеальным приложением к договору аренды является полный список предметов (мебели и техники), находящихся в квартире (с указанием того, какие предметы новые, а какие — бывшие в употреблении, а также стоимости компенсации в случае повреждения). Любые дефекты, обнаруженные в мебели или отделке, должны быть сфотографированы и отмечены в договоре. Эта процедура помогает сохранить залог, который должен быть возвращен после расторжения договора.
Квартплата
Одним из основных условий договора является размер ежемесячной арендной платы, условия и порядок передачи недвижимости владельцу. Условия увеличения ежемесячной арендной платы должны быть оговорены отдельно. Например, корректировка может производиться раз в год, но не более чем на 10 %. Не стоит игнорировать порядок и размер коммунальных платежей. Обычно арендатор отвечает за все текущие платежи (вода, электричество и интернет), а собственник оплачивает оставшуюся часть арендной платы (отопление и содержание общего имущества в здании). Не лишним будет указать в договоре, кто оплачивает услуги консьержа.
Сроки
Обычная практика заключения договора на 11 месяцев предпочтительнее для собственников, так как избавляет их от необходимости регистрировать такой договор в Росреестре. Однако более долгосрочные договоры выгоднее для арендаторов, которые собираются снимать жилье на длительный срок. Продление договора может быть оформлено либо дополнительным соглашением к существующему договору, либо заключением нового договора аренды.
Реквизиты сторон
Договор аренды должен быть подписан как арендодателем, так и арендатором. Документы должны быть скопированы, и каждая сторона должна иметь при себе оригинал. Необходимо указать имя и фамилию всех участников договора, а также паспортные данные. К договору следует приложить ксерокопию второй страницы паспорта с указанием имени и регистрации. Если возникнет спор, который придется решать в суде, эти документы помогут найти ответчика.
- Аренда жилья
- Договор аренды
- Аренда жилья
Как правильно сдать квартиру: пошаговая инструкция
Сдача квартиры в аренду — верный способ получить доход от своей недвижимости и увеличить свой доход. Где найти арендаторов, подготовить жилое помещение и соблюсти юридические процедуры, чтобы быстро и выгодно сдать квартиру?
Чем найм квартиры отличается от аренды?
В разговорной речи термины «аренда квартиры» и «лизинг» часто используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно. Когда квартира передается в аренду от физического лица другому лицу, используется договор аренды. Это самый распространенный случай аренды квартиры. Если квартира сдается в аренду организации, используется договор аренды. Например, квартиру арендует компания для проживания своих сотрудников.
Что нужно сделать до сдачи квартиры внаем?
Еще до того, как найти нового арендатора, компания должна решить, каким из следующих трех способов она будет платить налоги
- Подача декларации о доходах физических лиц,
- покупка патента и,
- уплата налога на профессиональный доход.
Подробнее о том, как платить эти налоги, читайте в статье «Как платить налоги при аренде квартиры».
Как подготовить квартиру к сдаче?
Сначала оцените внешний вид квартиры. При необходимости следует провести эстетический ремонт. Оштукатурьте потолки, покрасьте или оклейте обоями стены, отремонтируйте проводку и сантехнику, замените разбитые лампочки. Перед визитом потенциального арендатора сделайте капитальную уборку. Вы можете сделать это самостоятельно или воспользоваться услугами клининговой службы.
Состояние квартиры напрямую влияет на арендную плату и сокращает время поиска жильцов.
Сдавать квартиру с мебелью или без?
Оба варианта возможны, но на практике снять квартиру без мебели сложно. Мало кто возит с собой мебель, особенно если речь идет о приезжих из других городов или людях, которые живут только в съемном жилье. Поэтому целесообразно приобрести минимальный набор мебели и техники, например, кровать или раскладной диван в спальню или гостиную, стиральную машину, стол, стулья или табуреты, полный кухонный гарнитур и холодильник для кухни.
Нужен ли мне риелтор?
Если вы хотите сэкономить время или снимаете жилье впервые, имеет смысл нанять брокера. Это частный специалист по недвижимости или сотрудник агентства недвижимости. Он отвечает на звонки и показывает квартиру потенциальным арендаторам, а также помогает определиться с ценой и оформить документы.
Не стоит обращаться во многие офисы одновременно. Это может вызвать конкуренцию между брокерами, которые начнут предлагать квартиры по более низким ценам, чтобы привлечь арендаторов. Кроме того, арендаторы могут отнестись с подозрением к тому, что недвижимость рекламируется на всех сайтах.
Как найти жильцов для квартиры самостоятельно?
Для этого можно разместить объявления на соответствующих сайтах (например, Яндекс.Недвижимость, Avito, Cian). Уточните, что вы снимаете жилье без посредников. Многие предпочитают снимать квартиру напрямую у владельца.
Выясните данные потенциального арендатора до подписания договора. Попросите арендатора предоставить копию паспорта, узнайте, где он работает, и проверьте его платежеспособность, например, попросите подтвердить доход.
Как определить ежемесячный платеж за сдачу квартиры?
Изучите сайты по аренде недвижимости. Обратите внимание на средние цены на квартиры аналогичной площади в этом районе, ремонт, обстановку и оборудование.
На стоимость аренды в основном влияет расположение квартиры и ее транспортная доступность (чем ближе к метро или центру города, тем дороже). Также важны район, качество ремонта, тип здания (старые панельные квартиры стоят дешевле всего), инфраструктура района и вид из окна. Если окно квартиры выходит на парк, озеро, Кремль или любой другой объект, радующий глаз, это может смело прибавить 10-15 % к стоимости аренды. Если же из окна открывается вид на парковку или стройку, цену придется немного снизить. Коммунальные и прочие платежи могут быть включены в стоимость аренды. Они должны быть определены заранее и отдельно прописаны в договоре.
Помните, что во многих случаях цена является решающим фактором в скорости сдачи квартиры в аренду. Если вам нужно найти арендатора как можно быстрее, постарайтесь снизить цену.
Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду/внаем?
Для аренды квартиры:
- Паспорта арендодателя и арендатора (собственника и арендатора),
- Свидетельство о регистрации права собственности (если квартира приватизирована) или выписка из ЕГРН, либо договор, подтверждающий право собственности, например, договор подряда или дарственная.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников квартиры есть несовершеннолетние, договор аренды или найма должен быть одобрен комиссией. Если ребенок только прописан в квартире, но не является ее совладельцем, такая лицензия не требуется. В Москве ее обычно можно получить в муниципалитете и в управлении социальной защиты населения по месту жительства несовершеннолетнего. Это может занять до 15 дней. Однако родители или опекуны не могут использовать эти средства для аренды или найма квартиры, пока ребенок не станет совершеннолетним. В банке на имя ребенка должен быть открыт специальный счет. На него могут быть перечислены доходы от сдачи квартиры в аренду.
Срок договора найма и порядок его продления
По закону максимальный срок договора аренды составляет пять лет. Однако удобнее снимать квартиру на короткий срок (не более одного года), так как договор можно продлевать ежегодно. В этом случае государственная регистрация не требуется.
Договоры аренды, заключенные на срок более одного года, должны быть зарегистрированы в Росреестре в течение одного месяца с момента их подписания. В противном случае существует риск наложения штрафа в размере от 1. 5. 000 до 5. 000 рублей.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду целесообразно взимать с арендатора ежемесячную арендную плату. Арендатор оплачивает гарантию при заключении договора. В течение срока аренды гарантия может быть задержана арендодателем (арендатором) и использована для погашения просроченной задолженности или в качестве компенсации за порчу имущества.
Если гарантия погашается за счет арендной платы, коммунальных услуг или материального ущерба, арендатор обязан пополнить ее в сроки, указанные в договоре (рекомендуемый срок — от трех до пяти рабочих дней).
По истечении срока действия договора аренды гарантия должна быть возвращена арендатору (арендаторам), если арендатор внес всю арендную плату и оплатил коммунальные услуги, а имущество собственника (арендодателя) находится в удовлетворительном состоянии.
Если общая сумма обязательств арендатора не превышает сумму гарантии, разница возвращается владельцу квартиры.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет гарантировать, что ваши вещи не будут уничтожены или повреждены. Этот документ должен быть приложен к договору аренды, желательно с фотографиями. Включите в опись все крупные предметы мебели и устройства и опишите все дефекты и неисправности (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Если они обнаружены задним числом, добавьте новую санкцию на дефекты или укажите процесс их устранения.
Как сдать ипотечную квартиру?
Если вы хотите снять квартиру в ипотеку, вам необходимо письменное разрешение банка на заключение договора. Также может потребоваться согласие страховой компании, участвующей в сделке.
Если сделка состоится без участия кредитора и страховой компании, это может повлечь за собой ряд последствий, включая досрочное расторжение кредитного договора и потерю квартиры.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Например, если арендатор убьет соседа, ваша страховка защитит вас в чрезвычайной ситуации. В принципе, вы можете быть привлечены к ответственности за обстановку и оборудование квартиры и вашего соседа. Страховые компании выплатят вам компенсацию в случае пожара, кражи, наводнения или другого происшествия, причинившего ущерб жизни, здоровью или имуществу вашего соседа. Для получения страховки в полисе должно быть указано, что квартира сдается в аренду (деньги будут выплачены только в том случае, если арендатор действовал не умышленно).
Вместе с арендатором вы можете застраховать квартиру от несчастных случаев. Однако в случае аварии лучше сделать это самостоятельно, так как именно владелец квартиры возмещает ущерб соседу. После устранения ущерба арендатору может быть выставлен счет, хотя на практике это не всегда возможно.
Как передавать квартиру жильцам?
В дополнение к договору аренды арендатор должен подписать акт приема-передачи. С момента подписания этого акта новый арендатор несет ответственность и оплачивает состояние квартиры. Он должен дать полное и точное описание квартиры, сослаться на данные из договора и указать состояние всех обнаруженных дефектов, а также состояние мебели и приборов. Помните, что арендатор не несет ответственности, если состояние жилья ухудшилось или ухудшается по вине соседей или коммунальных служб.
Рекомендуется лично передавать ключи арендатору (не забудьте записать фактическое количество ключей). Также рекомендуется фиксировать признаки наличия наличных денег в день заезда.
Напомните жильцам, что они должны зарегистрироваться по месту жительства в течение семи дней с момента подписания договора. Зарегистрироваться можно в паспортном столе по месту жительства или через МФЦ.
Что нужно обязательно указать в договоре найма?
В договоре обязательно должен быть указан адрес квартиры и ее основные характеристики (этаж, общая площадь). Также не забудьте отметить реквизиты документов, подтверждающих, что квартира принадлежит вам.
Имеет смысл указать, что арендатор и гражданский элемент проживают отдельно. Это минимизирует риск того, что жильцы не переделают квартиру в незаконное общежитие.
Включите в договор пункты о том, как часто и в каком размере будет вноситься плата за квартиру (ежемесячно или ежеквартально) и как будут оплачиваться коммунальные услуги (вода, электричество или телефон).
Самая важная часть договора — это процедура одностороннего расторжения. Если этот пункт не прописан заранее, то расторгнуть договор можно только на основании другого договора или в судебном порядке.
Наконец, стоит уточнить реквизиты сторон (фамилия подписанта, имя, отчество пользователя, паспортные данные, жилье).
Обратите внимание, что это предлагаемый образец. Окончательная форма договора может отличаться от представленной.
Как легально сдавать квартиру в аренду
Неформальная аренда квартир чревата проблемами. Соседи жалуются в налоговую инспекцию, приходят чеки, и владелец оказывается виновным в уклонении от уплаты налогов. Его заставляют заплатить подоходный налог за весь период аренды, а также штрафуют. Необходимо заплатить около 20 % от валового дохода.
Нелегальная аренда также грозит спорами с арендаторами. Например, они могут что-то сломать и отказаться ремонтировать за свой счет. Или же они могут лопнуть после задержки оплаты. Возможны разные ситуации.
- Что нужно предусмотреть заранее?
- Как правильно составить договор с арендатором
- Как зарегистрировать договор
- Что делать, если квартира переходит в собственность
- Что делать, если арендатор не хочет переезжать?
- Стоит ли объединяться с арендатором?
- Как платить налог
- Как сдать квартиру в аренду более выгодно
- Что будет, если снять квартиру незаконно?
Что нужно предусмотреть заранее
Узнайте, как сдать квартиру, не нарушая закон, и какую систему налогообложения выбрать.
Договоритесь с другими владельцами жилья
Если вы не являетесь самостоятельным предприятием, вы не можете просто отдать часть арендной платы. Вы должны запросить разрешение у других собственников. Если кто-то откажется удовлетворить ваши потребности, вы не сможете снять квартиру.
Если другой владелец не возражает, вы должны получить письменное согласие и заверить его. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.
Заключите с жильцами договор
Обычно, если аренда нелегальна, не заключается никакого соглашения о том, что доход не будет обнародован. Однако отсутствие соглашения не мешает налоговым органам — доказать факт получения дохода и неуплаты налога можно и другими способами.
Отсутствие договора вредит всем сторонам отношений. Если отношения не оформлены, арендодателю сложнее предъявить претензии арендатору и потребовать в судебном порядке компенсацию за порчу или задержку квартиры.
При наличии соглашения легче наладить отношения с соседями и управляющими компаниями. Они могут открыто заявить, что не боятся выписать жильцов, выписать чек в полицию или подать жалобу.
Арендаторы без согласия не могут быть зарегистрированы в квартире.
Как правильно оформить договор с жильцами
Юридически корректно использовать термин «аренда», если квартира сдается в аренду организации или предпринимателю. В этом случае договор найма жилого помещения прекращается.
Если квартиру снимает частное лицо, то правильнее говорить о найме, термин «аренда» в этом случае не используется. В этом случае лицо, сдающее квартиру, становится собственником, а наниматель — арендатором. В этом случае необходимо заключить договор найма жилого помещения. Этот процесс регулируется главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако если вы неосознанно подписали договор аренды, вы все равно можете обратиться в суд, чтобы восстановить свои права и заплатить налог. Любая неточность в формулировке, скорее всего, будет признана технической ошибкой.
Конкретного вида, установленного законом, не существует, но общие требования Гражданского кодекса должны быть соблюдены. Должны быть указаны имена, паспортные данные и контактные данные обеих сторон, а также четко сформулированы условия.
Кто будет проживать
В договоре обязательно должно быть указано лицо, с которым вы заключили договор и которое проживает в квартире.
Например, вы можете поселить в квартире студента, но заключить договор с его родителями, так как они отвечают за состояние квартиры и оплачивают проживание.
Срок действия
Статья 683 Гражданского кодекса РФ гласит, что максимальный срок договора составляет пять лет. Существует два варианта аренды жилья
- Краткосрочная аренда — до одного года.
Возможность дальнейшего продления обязательна. Это означает, что договор может быть заключен на 11 месяцев, а затем перезаключен.
- Долгосрочные договоры аренды — более одного года.
Такие договоры должны быть зарегистрированы в Росреестре в связи с ограничениями (обременениями) права собственности.
Условия оплаты
Они определяют, как и когда владелец передаст вам платеж. Вы можете получить деньги наличными, но лучше выписать расписку. Это поможет избежать неприятностей, когда арендатор заявит, что он уже заплатил, а вы не помните. Нет доказательств — оплата не производилась.
Рекомендуется принимать деньги на карту, чтобы все платежи можно было легко обнаружить.
Штрафы за просрочку платежей
Если не указаны конкретные правила расчета пени за просрочку оплаты договора, применяется статья 395 Закона РФ — размер пени определяется по базовой процентной ставке ЦБ РФ. Дата расчета.
Взыскать ее должен суд, так как работодатель может отказаться платить штраф.
Условия оплаты ЖКУ
В договорах должно быть четко прописано, кто и как оплачивает все коммунальные услуги.
Например, собственник помещения может брать на себя основную оплату за содержание дома, а арендатор платить за газ, воду и электричество по счетчику. Также стоит указать штрафы за просрочку платежей.
Предмет договора
Следует указать, что квартира по адресу, принадлежащему гражданину, сдается в аренду. В договоре должны быть указаны технические характеристики жилья: площадь, этаж и подъезд.
Обеспечительный платеж
Обычно это называется авансом. Это сумма денег, которую арендатор передает владельцу квартиры, если тот что-то сломает или нарушит договор.
Иногда под авансом понимают последний ежемесячный платеж за квартиру. Однако здесь есть одна опасность. Арендаторы могут уехать в последнем месяце, сделав моря. И вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.
Четко определите сумму гарантии и причины, по которым владелец может ее удержать. Это может быть нарушение договора, сломанная мебель, испорченная квартира, неоплаченные коммунальные услуги.
Условия одностороннего расторжения
Закон не устанавливает конкретных требований, и их можно обсудить. Например, уточните, что арендатор платит за месяц вперед, чтобы у него было право в любой момент расторгнуть договор, но при этом владелец объекта оставляет деньги себе.
Добавьте условия о том, как расторгается договор. Например, требуется личная встреча для проверки состояния квартиры.
Акт приема-передачи
Определите обязанность подписания такого акта против договора, во время переезда и при увольнении. Добавьте образец к договору.
В самом акте укажите всю информацию о состоянии квартиры.
- Состояние ремонта. Дефекты следует уточнять по отдельности, так как желательно определить общее состояние. Например, «Квартира будет сдаваться после ремонта. В спальне имеется дефект обоев, см. приложение — фото 1».
- Количество предметов обстановки и приборов (определить их состояние).
- Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять арендаторы. Например, если в квартире есть запертые комнаты с предметами, которые нельзя открыть.
Включите в акт фотографии квартиры и предметов. Также можно добавить пункты об уборке. Например, если арендаторы въезжают в чистую квартиру, они должны поддерживать в ней чистоту.
Дополнительные условия
Также в договор можно добавить пункт о том, что арендатор несет ответственность за устранение ущерба, нанесенного имуществу соседей в случае затопления или другого ущерба, причиненного по его вине, или если он должен оплачивать ежегодную страховку и страховку от пожара при затоплении.
Как зарегистрировать договор
Если договор аренды заключается на срок менее одного года, достаточно распечатать и подписать два экземпляра договора.
Если дольше, то его необходимо зарегистрировать в Россреестре в течение 30 дней с момента подписания — у самого регистратора, в МФЦ или в электронном виде при наличии электронной подписи.2 000 рублей — пошлина, которую необходимо оплатить.
Что делать, если квартира в ипотеке
Убедитесь, что вам разрешено снимать квартиру в соответствии с условиями ипотечного договора. Некоторые банки косвенно запрещают сдавать такое жилье. Например, включают в договор, что если вы начнете снимать квартиру, то досрочно погасите долг.
Существует несколько вариантов получения ипотечного кредита на квартиру
- Согласовать план с банком через вашего менеджера.
- Заключить срочный договор на срок менее года. Обычно проблемы начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор. Это связано с тем, что квартира находится в залоге у банка и отражается в журнале «Восстановление убытков»; не вносите такие изменения в ЕГРН.
Что делать, если жильцы не хотят выезжать
Еще одно преимущество краткосрочного договора в том, что если арендатор отказывается платить и не хочет переезжать, то вопрос решен.
Теперь договор аренды можно расторгнуть, только если это предусмотрено статьей 1 Постановления (ЕС) №. В итоге арендатор может расторгнуть договор, предупредив об этом собственника за три месяца. Для собственника все сложнее — договор можно только расторгнуть. Для этого должны быть серьезные причины, например, порча имущества.
Если арендатор не платит за проживание, договор также может быть расторгнут в судебном порядке. Если договор зарегистрирован в Росреестре, то просрочка может составить шесть месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно, чтобы оплата не поступала в течение двух месяцев.
Вы можете попытаться избежать подобных проблем, предусмотрев в договоре соответствующее условие. Например, предупредив арендатора о заказном письме на его адрес за месяц до предъявления претензии, добавив, что сам факт уведомления подразумевает согласие арендатора на расторжение договора аренды.
В большинстве случаев такие пункты признаются судом недействительными, но, как показывает практика, их наличия может быть достаточно для поиска компромисса с арендатором.
Стоит ли оформлять регистрацию жильцам
При сдаче квартиры в аренду на срок более 90 дней необходимо уведомить Министерство внутренних дел.
- Арендатора ставят на временный учет.
- Как вариант, напишите справку в региональный отдел миграционной службы о том, что гражданин проживает на данной территории без регистрации.
В противном случае он нарушает статью 19. 15. 2 КоАП РФ, которая предусматривает штраф в размере 2 000-5 000 рублей или 5 000-7 000 рублей, если квартира находится в Москве или Санкт-Петербурге. Если жилье снимается по прописке людей в том же районе, то проблем не возникнет.
Вы можете выписаться в ближайшем МФЦ — придите туда вместе с арендатором и возьмите с собой паспорт, сотрудники МФЦ выдадут вам заполненное под роспись заявление. Как вариант, можно принести документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Другой вариант — обратиться в иммиграционный отдел местного МВД.
Регистрация дает жильцам только одно право на временное проживание в квартире; снять с регистрации можно по заявлению в МФЦ или в Министерстве внутренних дел. Это также бесплатно.
Как уплачивать налоги
Все зависит от того, кто является арендатором — частное лицо, индивидуальный предприниматель или индивидуальный бизнес.
Физические лица
Все, что требуется, — это подписание договора и предоставление отчета о прибылях и убытках за предыдущий год до 30 апреля.
Доход, полученный собственником от сдачи жилья в аренду, облагается подоходным налогом (статья 1, раздел 1 Федерального налогового кодекса РФ). Физические лица платят подоходный налог по ставке 13%. Налог должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
К 2021 году ставка налога увеличится до 15 % на доходы лиц, зарабатывающих более 5 миллионов рублей в год.
Самозанятые
Зарегистрироваться в качестве плательщика налога на профессиональный доход можно в приложении «Мой налог»; с 1 июля 2020 года этот налоговый режим будет распространяться практически на все отрасли.
Сдавая квартиру физическому лицу, вы платите 4 % от дохода, юридическому лицу — 6 %. Главное — не забывать создавать чек через приложение на каждый платеж и отдавать его арендатору.
Индивидуальный предприниматель
Точная сумма налога здесь зависит от степени налогообложения, выбранной IX. Если вы только арендуете квартиру, то электронный кассовый аппарат вам не нужен. Согласно подпункту 17 пункта 2 статьи 54-ФЗ Федерального закона № 54-ФЗ, аренда жилья, принадлежащего индивидуальному предпринимателю, освобождается от кассового аппарата бессрочно.
Принимать деньги на расчетный счет можно, но придется платить за обслуживание.
Поскольку для данного вида деятельности могут существовать специфические налоговые ставки, их следует уточнять в налоговой инспекции по конкретному району.
Как правило, коэффициенты следующие.
- ИП упрощенная система налогообложения «доходы» — 6% от общей суммы, указанной в договоре.
- ИП упрощенная система налогообложения «доходы минус расходы» — 15% от суммы после вычета всех расходов по данному виду деятельности. Обычно этот вариант не является предпочтительным — вычитается максимальная стоимость коммунальных услуг, также может быть добавлен чек на ремонт.
- ИП На патентной системе налогообложения коэффициент зависит от площади. Уточнение с помощью калькулятора.
ИП должен сам платить обязательный взнос, который в 2020 году составляет 40 874 рубля. Кроме того, 1% свыше 300 000 руб. Их можно компенсировать за счет своевременно уплаченных налогов — предприниматели уменьшают налоги на эту сумму. Однако если квартира недействующая, взносы придется платить заново.
Электронная бухгалтерия для индивидуальных предпринимателей. Подходит для упрощенной системы налогообложения, консолидированной системы налогообложения, патентных КИС и ООО.
Налог уплачивается с суммы, указанной в договоре. Если вы включите в сумму аренды коммунальные услуги, то обнаружите, что с них тоже нужно платить налог. Помните об этом, когда будете договариваться о цене.
Существует тень. Вы можете вычесть из дохода сумму, предоставленную арендатором для оплаты коммунальных услуг, в зависимости от наличия счетчика.
Поэтому, если счетчика нет, это доход. Если есть, то из дохода можно вычесть сумму, которая сопровождает подтверждение отчета о расходах.
Как выгоднее сдавать квартиру
Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры в аренду через самозанятость — платишь 4 % налога, и все. Однако здесь есть свои особенности. Плательщик этого налога не платит взносы в пенсионный фонд. Если вам не нужна пенсия, можно остановиться на этом варианте.
Если же вы рассчитываете на пенсию, то нужно либо купить себе пенсионные марки, либо зарегистрировать ИП для уплаты взносов. О том, как это сделать, мы уже писали в статье «Как самозанятым не остаться без пенсии».
Дороже стать физическим лицом и платить 13%.
Что будет, если сдавать квартиру нелегально
Впоследствии проблем может не возникнуть. Если жильцов хватает, отношения с соседями нормальные, деньги получаешь наличными и никто не узнает о квартплате.
Арендаторы могут быть оштрафованы, если управляющая компания, сосед или кто-либо еще подаст жалобу в налоговую инспекцию или местный орган власти.
Штраф за личное недекларирование составляет 5 % от валового дохода или 40 % от общей суммы, если учитывается также уклонение от уплаты налогов. Кроме того, должны быть возмещены все просроченные долги, как правило, за последние три года. За незаконную предпринимательскую деятельность без образования юридического лица или ИП могут быть наложены штрафы в размере от 500 до 2 000 рублей.
Лучше снимать квартиру легально.
Остров Эльба.
Ведение предпринимательской деятельности ИП, учет и отчетность по упрощенной системе налогообложения и патентам без привлечения бухгалтера.