Госпожа Рослиестр рассказала им, какие документы нужно собрать и какую информацию проверить при покупке или продаже квартиры. По просьбе «АГ» юристы дополнили описание услуги и проконсультировали продавца/покупателя недвижимости.

Росреестр: что делать, если вы продавец

• Если они не могут быть свидетелями сделки, то должны оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры и подать документы в Росреестр на государственную регистрацию.
• Если у одного из собственников квартиры есть опекун или попечитель (например, ребенок, совершеннолетний недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин), то для заключения договора купли-продажи необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства.
• Если в квартире кто-то зарегистрирован, необходимо решить вопрос о снятии этого человека с регистрационного учета. Это можно сделать на портале Госуслуг или обратившись в МФЦ. Далее необходимо заказать выписку из жилищного реестра. Это позволит покупателю убедиться, что в квартире никто не прописан.
• Квартира, приобретенная в браке, является совместной собственностью супругов. Поэтому для продажи квартиры необходимо согласие нотариуса супруга.

Сервис «Жилищная ситуация» доступен на сайте Федерального ведомства по жилищным делам. Организация рекомендует использовать его при подготовке ряда документов. Сервис проинформирует вас о том, какие документы необходимы в вашем случае, и объяснит, как действовать дальше.

Обязательно проверьте покупателя

Мария Милюкова, Timofeev, Fahrenwald & Partner:.

Продавцам необходимо установить личность и финансовое положение покупателя. Этот простой процесс позволяет сэкономить время и силы, если у покупателя окажутся «проблемы».

Если покупатель является гражданином Российской Федерации, рекомендуется воспользоваться услугами МВД России для проверки действительности паспорта.

Если покупатель — юридическое лицо и договором купли-продажи предусмотрена рассрочка платежа, следует тщательно проверить документы, особенно устав юридического лица, и получить выписку из ЕГРЮЛ. Выписка должна предупреждать о наличии недостоверных сведений об учредителе компании-покупателя или ее юридическом адресе. Налоговая инспекция может инициировать процесс исключения юридического лица из реестра уже через шесть месяцев после внесения информации о недостоверности; если трехмесячный срок подачи возражений пропущен, вернуть покупателя в реестр и получить оплату становится очень сложно (Закон № 129- от 8 августа 2001 года). Статья 21.1 ФЗ).

Законом об уставных органах может быть предусмотрена необходимость получения согласия учредителя на совершение сделок, связанных с приобретением недвижимости, или сделок, превышающих определенную сумму. На основании бухгалтерской отчетности компании можно определить, не являются ли такие сделки существенными (то есть не превышает ли стоимость квартиры 25 % от бухгалтерской стоимости активов компании). Если указанные критерии соблюдены, очень важно получить письменное согласие учредителя на совершение сделки в виде заверенной копии решения общего собрания участников или акционеров. В противном случае на сделку могут быть наложены возражения (см., например, п. 46 закона 14-ФЗ от 8 февраля 1998 года) и продавец обязан вернуть покупателю полученные деньги и переоформить квартиру.

Также желательно проверить через сайт ЕФРСБ, что в отношении покупателя — физического или юридического лица — не возбуждено дело о банкротстве. Если это произойдет, то вряд ли удастся приобрести квартиру без согласия синдиката неплатежеспособности. По базе данных судебного пристава-исполнителя можно также определить, возбуждено ли исполнительное производство. Это дает основание для ареста банковского счета покупателя, что значительно усложняет урегулирование сделки.

Отнеситесь серьезно к выбору способа расчета по сделке

Ирина Язеева, адвокат Московской коллегии адвокатов:

Хотелось бы обратить внимание продавца недвижимости на ситуацию, когда денежные средства по договору купли-продажи квартиры передаются после регистрации перехода права собственности на недвижимость, когда на рынке производится оплата вместо наличных или путем перечисления денежных средств со Счета на счет продавца. В этом случае у продавца нет гарантии, что покупатель передаст деньги в установленный договором купли-продажи срок. Если же сделка используется для расчетов по сделке или для залоговой ячейки, продавец до подачи документов в уполномоченный орган на регистрацию убеждается в том, какая сумма необходима в банке, и может получить деньги без проблем Отметка в договоре для регистрации перехода права собственности.

Использование кл рекомендуется при продаже недвижимости за наличный расчет или по безналичному расчету после регистрации перехода права собственности. 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ, где в договоре купли-продажи указано, что имущество находится в залоге у продавца до полной оплаты. Лучше потратить день на снятие залога после оплаты, чем потерять деньги или имущество. Покупатель может не дать вам денег и не иметь никакой собственности, кроме квартиры, которую он у вас приобрел. В этом случае вы не сможете получить от него деньги. В этом случае вы можете потребовать расторжения договора купли-продажи через суд, но, возможно, вам придется дойти до Верховного суда и потратить немалые деньги на адвоката, чтобы отстоять свои права (например, определение Верховного суда РФ № 4-КГ18-27 от 15 мая 2018 года). При этом никто не может гарантировать, что суд не откажет в возврате квартиры. В случае с залогами ситуация иная. Если вы не получаете деньги по договору купли-продажи, вы можете инициировать процедуру ареста заложенного имущества. Таким образом, защитить свои права гораздо проще.

Помните о налогах

Людмила Утянина, юрист, CEDLEX MCA:.

Покупателям рекомендуется обратить внимание на налоговые вопросы. Не все знакомы с пунктом 1 статьи 217 Налогового кодекса, а многие не знают тонкостей освобождения от налога доходов от продажи недвижимости с учетом срока владения. Если вы продаете недвижимость, которой владели не менее пяти лет, а в некоторых случаях — не менее трех лет, вам не придется платить налог. В настоящее время многие люди ждут пять лет, чтобы избежать уплаты налога, но это не всегда необходимо. Поэтому, если квартира получена в дар, по наследству, в результате приватизации или является вашим единственным жильем на дату продажи, трехлетнего срока владения достаточно для уплаты налога (подробнее об этом см. документ «Проданная недвижимость») или если вы получили ее в подарок, не забудьте заплатить налог .»).

Позвольте мне обсудить еще один полезный пример применения этого закона. Сделка купли-продажи сопровождалась посредником и была нотариально заверена. Однако продавцу никто не объяснил, что он живет на Кипре более шести месяцев в году и не является налоговым резидентом Российской Федерации. В результате продавец был удивлен тем, что ему пришлось заплатить налог в размере 30 % с выручки от продажи недвижимости. Продавец потерял 1/3 стоимости квартиры. А ведь они могли бы избежать этого, просто въехав в Россию раньше.

Росреестр: что делать, если вы покупатель

• Убедитесь, что продавец является законным владельцем квартиры. Для этого получите выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах. Вы также можете заказать выписку из ЕГРН о переходе прав. Это позволит вам определить, как часто менялось право собственности на квартиру и какие сделки совершались с ней. Выписки можно получить с помощью сервисов сайта Росреестра, сайта Федеральной земельной палаты и портала Госуслуги. Кроме того, попросите у продавца правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения или владения квартирой (например, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство).
• Укажите семейное положение продавца. Если на момент покупки недвижимости он состоял в браке, запросите согласие супруга на продажу квартиры. Если не предоставить в Государственный реестр прав вместе с договором купли-продажи, в ЕГРН будет сделана запись о том, что сделка состоялась без требуемого по закону согласия супруга. Закон не предусматривает исключения такой записи из ЕГРП.
• Проверьте, кто зарегистрирован в квартире. Жильцы утверждают, что они выехали до сделки. Это позволит избежать споров и обращения в суд.
• Узнайте, нет ли у продавца задолженностей по коммунальным платежам. Справки об отсутствии задолженности можно заказать в МФЦ, жилищном кооперативе, управляющей компании или на Портале государственных услуг по форме ЕИРЦ-22.
• Проверьте, проводился ли в квартире ремонт. Для этого запросите у продавца технический паспорт. Все изменения в квартире должны быть узаконены. В противном случае их придется вносить после покупки.
• Для составления договора купли-продажи и подачи его в Госреестр вам понадобятся документы, удостоверяющие личность договаривающихся сторон (их представителей), а если собственником является несовершеннолетний, то и свидетельства о рождении детей. Если квартира приобретается с использованием кредитных средств, для заключения договора купли-продажи необходим кредитный договор.
• Обратите внимание, что в некоторых случаях, согласно законодательству, договор купли-продажи квартиры может быть заверен нотариально. Например, если продавцом или одним из продавцов является ребенок в возрасте до 14 лет, недееспособное лицо или гражданин, находящийся под опекой, супруг, приобретающий право совместной собственности на квартиру, заключает договор купли-продажи, включающий следующие элементы Брачный договор.

Обязательно проверьте продавца

Мария Милюкова, Timofeev, Fahrenwald & Partner:.

Процесс покупки квартиры зависит от того, приобретается ли она от производителя или на вторичном рынке. Процедура контроля продавца в первом и втором случае существенно различается.

Если квартира приобретается не подрядчиком, важно установить личность и финансовое положение продавца, не ограничивая его юридический статус и контроль над правом собственности. Если продавец является гражданином Российской Федерации, целесообразно проверить действительность его паспорта с помощью службы МВД России. Однако следует понимать, что даже такие проверки не дают 100% гарантии того, что контрагент надежен. Например, в нашей практике мы сталкиваемся с необходимостью признания в суде факта незаключенности квартирных клятв. Сделки от имени клиентов совершались по украденным паспортам с вклеенной чужой фотографией. Все спорные сделки были без проблем санкционированы нотариусами, МФЦ и реестрами убытков, а гражданин «продавец» узнал о них только после получения претензии о задолженности.

Продавца (юридическое лицо) можно проверить, как и покупателя (см. выше).

Также очень важно убедиться, что в отношении продавца — физического или юридического лица — не возбуждено дело о банкротстве (информация доступна на сайте EFRSB), и что нет информации о намерении лица обратиться в суд. Банкротство. Необходимо проверить папку банкротств на предмет наличия значительных судебных разбирательств в отношении продавца, которые могут привести к подаче заявления о банкротстве или движению такого разбирательства. Перед любой сделкой проведите поиск в реестре мирового судьи по всем адресам, где когда-либо был зарегистрирован продавец, на предмет удовлетворенных или находящихся на рассмотрении исков, которые могут повлиять на платежеспособность продавца. База данных мирового судьи поможет определить, не было ли возбуждено исполнительное производство, которое может наложить арест на банковские счета продавца и впоследствии послужить основанием для признания его банкротом. Зачем такая тщательная проверка? Если выясняется, что цена квартиры значительно ниже рыночной, сделка заражается, а квартира переходит в собственность должника, если продавец обанкротился. Вернуть деньги проблематично. Покупатели включаются в реестр требований кредиторов и редко получают полную сумму, уплаченную за квартиру.

Также целесообразно проверить, несет ли квартира какие-либо права третьих лиц (например, аренда, ковенанты, рента и т. д.); в выписке из ЕГРН следует понимать, что никакого обременения не требуется. Некоторые обременения, например, права на пожизненное проживание в квартире, могут быть указаны только в тексте документа.

Если квартира была приобретена подрядчиком, следует проверить его правовой статус, а также проанализировать лицензию, проектную документацию объекта и сроки сдачи дома. В базе данных суды против подрядчиков по защите прав потребителей (большое количество таких трубопроводов может свидетельствовать о недобросовестном отношении подрядчика к срокам передачи квартиры дольщику-собственнику).

(Полезные советы для участников общестроительных работ вы найдете в подборке статей о «защите дольщиков»).

Проверьте бывших жильцов и не торопитесь с покупкой наследственного имущества

Людмила Утянина, юрист, CEDLEX MCA:.

Разъяснение Росреестра указывает на необходимость проверки цепочки предыдущих собственников квартиры, но не сообщает, что должно вызывать опасения: наличие среди собственников лиц, состоящих на учете в психдиспансере, в тюрьме или на срочной службе в армии Если в квартире есть лица, состоящие на учете в психдиспансере или просто в квартире, следует получить дополнительные гарантии, что эти лица не претендуют на проживание в квартире. Такие случаи известны судебной практике. Стоит поговорить с соседями — они могут знать о предыдущих жильцах квартиры.

Также стоит обратить внимание на квартиры, полученные последним владельцем по наследству, если им менее трех лет. Я бы не рекомендовал вам заключать сделку, так как вы можете потерять свою собственность. Ведь всегда можно предъявить новых наследников, которые не знали о смерти отчуждателя (например, родительский родственник не захотел его известить или не смог, так как живет за границей). Суды часто восстанавливают права таких наследников. В этом случае квартира должна быть возвращена.

Проверьте наличие жильцов, которых выселить из квартиры не получится

Ирина Язеева, адвокат Московской коллегии адвокатов:

При покупке квартиры, которая была приватизирована в прошлом, рекомендуется быть более внимательным. Необходимо проверить, не отказался ли кто-то из жильцов от участия в приватизации.

Согласно закону, эти люди сохраняют право пользования квартирой даже при смене собственника. Непредвиденные проблемы могут возникнуть, если, согласно условиям договора купли-продажи, жильцам необходимо выселиться из квартиры после перехода права собственности. Люди, отказавшиеся от приватизации, могут передумать освобождать квартиру. Судебная практика в таких случаях складывается не в пользу покупателя.

Оксана Оноприенко.

1 Поиск судов по подсудности можно осуществить на сайте ГАС РФ «Правосудие».

Пять пунктов, которые стоит указать в договоре купли-продажи квартиры, чтобы избежать проблем в дальнейшем

Если обратиться к законодательству, то обязательных требований к содержанию договора купли-продажи квартиры не так много. Главное — точно указать цель договора (адрес, кадастровый номер, подробные характеристики цели), его цену и перечень лиц (если таковые имеются), которые будут обладать правом пользования жильем на момент продажи. — (например, арендаторы, которые будут снимать квартиру на дату заключения сделки). Однако эти три пункта не охватывают всех нюансов купли-продажи недвижимости. Чтобы избежать проблем в будущем, вот несколько дополнительных пунктов, которые необходимо указать в договоре

1. Что именно продается и за сколько

Важно уточнить, какой тип квартиры продается — традиционные «пустые стены» или частично меблированные квартиры (например, встроенная кухня, сантехника, бытовая техника, мебель и т. д.). От этого будет зависеть, что покупатель должен оплатить, а что нет.

Например, два человека подписали предварительный договор купли-продажи квартиры, указав цену, включающую кухню (плюс 175 000 рублей). Покупатель сразу передал стоимость кухни в виде задатка, что было указано в расписке. Однако при заключении основного договора стоимость квартиры была определена без учета стоимости кухни, хотя сама кухня в описании осталась. Впоследствии покупатель взыскал с продавца 175 000 рублей, которые не были указаны в основном договоре, как и то, что задаток за кухню нигде не упоминался. В результате кухню забрали безвозмездно.

2. Порядок расчета

В нем должно быть четко указано, когда и как покупатель должен передать деньги продавцу (наличными или безналичными до или после регистрации перехода права собственности). Следует отметить, что если полная оплата за квартиру производится после регистрации в пользу покупателя, то до момента оплаты единая государственная регистрация права собственности регистрируется в пользу продавца. Это весьма признанный законом залог (пункт 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ). Если нет желания впоследствии снять залог с квартиры, сторонам необходимо уточнить договор, чтобы исключить действие пункта 5 статьи 488 ГК РФ в отношении правоотношений. Кроме того, если в договоре указано, что стороны произвели полную оплату после его подписания, то это условие приравнивается к доказательству передачи денег между покупателем и продавцом.

Таким образом, продавец может быть привлечен к ответственности за неосновательное обогащение за счет дополнительных поступлений (суд может посчитать, что покупатель получил деньги за квартиру дважды).

3. Заверения продавца

Важно отметить, что продавец заверяет покупателя, что квартира не продается никому, не дарится и не обещается в качестве подарка. Она не сдается в аренду, не арендуется на условиях лизинга и не имеет прав третьих лиц. Со своей стороны продавец подтверждает, что он не находится в состоянии банкротства и не собирается его переводить, заключает сделку добровольно, полностью дееспособен и полностью осознает свои действия и их последствия, а также то, что он состоял или не состоял в браке в момент или на момент покупки квартиры (соответственно, супруги (определяется необходимость нотариального согласия).

Этот пункт помогает доказать, что это подлинный покупатель, и получить компенсацию от государства в случае судебного изъятия в связи с расторжением сделки (п. 1 ст. 68 Закона от 13. 07. 2015 № 218-фз).

4. Когда квартира будет передана, а прежние жильцы съедут

Необходимо установить срок, в течение которого продавец должен выселиться из квартиры и подписать акт с покупателем. За нарушение этого срока предусмотрен штраф и возможность одностороннего расторжения договора со стороны покупателя. Если на момент сделки в квартире зарегистрированы жильцы, то также должны быть установлены сроки выселения и освобождения квартиры.

Бухгалтеры постоянно сталкиваются с договорами.

Работа с договорами: юридические навыки бухгалтера» дает знания, которые больше всего нужны бухгалтерам: как использовать и формулировать обычные условия, определять юрисдикцию, избегать вопросов со стороны налоговых органов и защищаться от претензий контрагентов и правоохранительных служб.

Обучение с получением сертификата ФИС ФРДО. Смотрите бесплатные уроки.

Целесообразно получить от арендатора письменные обязательства с учетом штрафных санкций за их неисполнение.

5. Ответственность продавца на случай проблем с регистрацией сделки или ее отмены

Если расторжение или аннулирование договора происходит по причинам, связанным с правами его или третьего лица, то нет необходимости принимать дополнительные обязанности продавца.

Например, обязанность купить равноценное покупателю жилье в том же районе или выплатить деньги по рыночной стоимости этого жилья на дату расторжения договора.